思源-北京望京K7非配套商业市场定位(终稿)-45PPT.ppt

1 望京K7非配套商业市场定位报告 目 录 一、本案产品分析 二、望京区域商业及办公物业状况分析 三、望京综合服务体系现状 四、望京消费问题研究 五、项目经营业态市场定位建议 主要经济技术指标 项目地块概述 项目所属区域现状 望京 K7 地块位于望京整体规划区的西南侧，临近北四环东路，望京西路, 京承高速路，在望京区域地理位置优势明显， 到北三环东路的通达性较好，其路网交通优势明显。 望京新规划中的用地情况 总平面图 立面效果图 地下一层平面图及交通流线图 地上一层平面图及交通流线图 地上二三空间示意－－以超市为例 4---5层平面空间分隔示意图 项目产品分析结论 目 录 一、本案产品分析 二、望京区域商业及办公物业状况分析 三、望京综合服务体系现状 四、望京消费问题研究 五、项目经营业态市场定位建议 北京市总体规划方案中对望京区域的规划 望京区域商业---底商供给分布图 望京区域底商项目状况表 望京区域底商项目状况表 望京区域商业－－综合卖场分布图 望京区域未来规划重点项目介绍 重点项目分析汇总 办公物业市场开发投资状况 办公物业市场开发投资状况 办公物业市场开发投资状况 办公物业销售与租金水平状况 结论 本案如定位为纯商务写字空间，销售价格的理想上线区间为8500---9000元/M2 本案如定位为纯商业物业，参照现有商业物业其理想价格为： 目 录 一、本案产品分析 二、望京区域商业及办公物业状况分析 三、望京综合服务体系现状 四、望京消费问题研究 五、项目经营业态市场定位建议 望京商圈－品牌精品店 望京商圈－休闲娱乐 望京商圈－生活配套分布 望京商圈－零售商业＼超市＼大型专业卖场 望京商圈－餐饮网点分布 小　结 目前望京区域综合服务体系还不够完善，与其居民实际消费水平还有很大距离。 区域综合服务体系中，品牌专卖店、休闲娱乐类商业较少，满足不了区域内中高档消费，市场发展潜力较大。 区域生活配套设施稍显不足，还有一定的发展空间。 餐饮业是目前望京区域分布最多的商业，传统餐饮和韩国餐厅趋于饱和，西餐及风味餐饮还有一定的市场空间。 商业空间在望京大部分是租用，租金从早期的１．２－２．２元／日／平米到现在的２．４－３．２元／日／平米。 望京商业个体经营的面积，除传统餐饮为大规模外，面积约在３００－６００平米，其余商业经营基本上在１００－２００平米甚至更少（３０－６０平米）。 望京商业的业种业态需要多元化与具备未来时尚感、新鲜度高、国际感强的。 目 录 一、本案产品分析 二、望京区域商业及办公物业状况分析 三、望京综合服务体系现状 四、望京消费问题研究 五、项目经营业态市场定位建议 望京区域经济背景概述 望京消费问题研究 区域居民消费状况的总体评价 收入对区域居民消费的影响作用十分突出 ，但消费增长略低于收入增长。 未来几年区域居民消费需求的定量分析 收入需求弹性是指百分之一的收入变化引起的需求量变化率； 用于分析居民收入变动与其所引起的需求量变动之间的关系； 收入弹性小于1时，随着收入的增加，对相应消费类别的促进作用将减弱； 弹性系数越低，拉动消费效力越低。 区域居民消费状况的总体评价 区域居民消费结构变化特征明显 利用收入弹性进行需求预测 望京区域消费研究结论 目 录 一、本案产品分析 二、望京区域商业及办公物业状况分析 三、望京综合服务体系现状 四、望京消费问题研究 五、项目经营业态市场定位建议 项目经营业态组合定位建议—八大思考因素 建议业态组合方案 谢谢 ! １ ３ ２ ４ ７ ５ ６ ８ ９ １０ １１ １２ １３ １４ １５ １６ １７ １８ １９ ２０ １天成超市 ２苏宁电器 ３韩国百货 ４大中电器 ５京客隆 ６中福百货 ７中国移动营业厅 ８华润超市 ９新都副食 １０韩国百货 １１鲜花店 １２中复电讯 １３建材大世界 １４南湖综合市场 １５建材城 １６正时家居 １７联通 １８华润超市 １９中国烟草 ２０风城食品店 便利店＼鲜花＼副食店等对面积要求较小， ３０平米以上即可，超级市场要求面积 在１０００平米以上，位置主要以繁华临街 的１层，地下１层商场房为主． 实地调研时间； ２００４年７月１０日 本区域中式餐饮４０家 韩式餐饮１１家 西餐及西式快餐３家 食品专卖店４家 食品专卖店＼饺子馆等面积较小， ３０－１００平米即可， ＲＰＣ等快餐店５００平米左右， 东来顺等中上档次中餐１０００－４０００平米 传统餐饮和韩国餐厅 量大趋于饱和， 西式快餐和其他 种类风味餐饮 （如面爱面，必胜客等） 稀缺，市场有待开发． 大多餐厅早期设在 住宅底商群楼内，