思源-社区商业及会所细化建议.ppt_622.ppt

思源顾问 社区商业及会所细化建议 一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议 确定商业整体布局和仓储位置,必须按以下两个原则进行: 应尽可能保证商业与仓储各自的价值最大化; 在商业与仓储的价值点在布局上有冲突时,应尽可能先保证能够带来更高利润与价值的物业,同时兼顾相对低利润价值的物业,使之达到综合价值的最大化; 一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议 根据以上两个原则,对商业物业形态的价值进行排序—— 一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议 B地块商业价值分析—— 一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议 由于受地块大小、形态、商业面积等限制，很难做到各商业物业位置的均好性，因此在布局时应进行权重取舍，以达到综合价值的最大化 商业布局思路—— 将高价值高收益的商业物业布置于高价值地段，以获取最大利润； 利用景观等因素提升中低价值的物业 低价值地块由于销售与招商的难度较大，尽可能不布置 地下商业考虑到业态的适应性和业主的需求，建议以超市为主 一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议 对于仓储位置的确定，建议考虑的关键性问题 从仓储的面积和区域位置考虑，其所能对应的业态—— 3000平米、地上——大型餐饮、娱乐 其业态对环境因素的要求—— 交通便利、有一定的展示性、有一定的外部景观条件 仓储的租售因素 不能销售，此类大体量的商业物业的租金承受力较低 一、关于仓储位置和B地块西区商业整体布局的建议 综合以上种种因素，建议B地块西区进行如下商业布局 二、B地块商业业态建议 B地块临街店铺可考虑的商业业态以餐饮和商业配套型商业为主 其中考虑到以下两个因素： 目前北京市能够做餐饮商铺的租金和售价明显高于不能做餐饮的店铺； 备有餐饮相关设施的店铺其商业业态的选择面更宽， 建议所有单层面积100平米以上临街店铺全面设置餐饮相关设施（具体见下页附表） 附：B地块店铺设备设施 二、B地块商业业态建议——餐饮娱乐 餐饮娱乐类业态 大型中式餐饮 中式特色餐饮 中式快餐 西式正餐快餐 韩式烧烤 主题酒吧 咖啡店 茶馆 足浴 美容美体等 二、B地块商业业态建议——社区配套商业 三、关于会所赢利问题的建议 关于会所功能设置的关键性因素 三、关于会所赢利问题的建议 关于游泳池的设置问题 三、关于会所赢利问题的建议 中高端业主对于会所功能设置的需求分析 三、关于会所赢利问题的建议 关于会所整体的功能设置与赢利问题 为保证住宅的品质和销售，必须建一较高品质的会所； 会所的功能设置必须以保证与住宅品质相匹配、以满足业主的基本需求为基础； 会所的赢利可通过不同的经营方式预以解决—— ——对于高投入、高风险、高专业度的业态功能，建议租赁经营，以降低风险，减少投入，保证基本的赢利； ——对于低投入而必不可少的业态功能，建议自行经营，以保证品质和业态功能。 * 中 一般 适中 中 适中 500至1000平米左右 较大面积商铺 中 高 较低 低 招商难度 高 低 销售难度 少 低 不可销售 3000平米 仓储 超市 低 低 1000-1500平米 地下商业 低 多 较高 较高 250平米以内 临街店铺 高 可选择业态 租金 售价 面积区间 物业类型 价值排序 高 高 中高 中 高 低 中 中 低 北侧完全与彩虹城完全隔离 南侧有绿化带和凉水河景观效果提升价值 中 以二层为主的临街店铺 以餐饮娱乐为主题的仓储面积， 三至四层的临街商业，一二层为小面积店铺，三层以上为大面积店铺 地下一层为超市，地上为临街店铺 以二层为主的临街店铺 可在此考虑地上停车位 ①?供电：供电量250?KW，电缆选用YJV4*185+1*95,一路入户，接至一层规划厨房区；主进开关整定值400A;三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全 ②?供水：上下水管线齐全，日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm ③?结构：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2； ④?卫生间及其污水排放：设卫生间。污水管线到租赁区域下方并保证管线畅通，管径不小于DN150MM。⑤?排烟、隔油池及厨房废水排放：?排烟设备管线齐全，提供设置隔油池，隔油池出水管接入地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM，隔油池不小于80㎝×150㎝ 。⑥?空调：自设空调系统 ⑦?新风、排风：提供新风、排风口位置：每个风口尺寸400×600MM。 B地块临街店铺设备设施（可做餐饮） 美酒 美食 美景 …… 1-2 干洗店 1 宠物店或宠物医院 1-2 西饼屋 1-2 药店 2-5 美容美发