思源-保利天津武清房地产项目营销定位报告-2008年.ppt

保利武清项目定位思路报告 2008年1月 项目定位思考前提 项目定位思考思路 项目本体分析 报告目录 项目本体分析 我们在那里？ 地块内部现况 地块外部现况 地块周边教育配套 项目本体分析 开发环境分析思路 天津经济持续高速发展，GDP快速增长，为房地产业提供了坚实的发展基础 从城市规划角度看—— 武清区位优越，扼守天津发展主轴线 从产业角度来看——京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能 京津“双核”中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三极的关键因素之一 1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，发展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区组合城市。 2.实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，保护缺水地带的农田和林地，发展生态绿地，改善地表覆盖状态。 3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交通运输网从“单中心放射式”向“双中心网络式”的转变。 宏观环境小结 通过我们对项目所处宏观环境的分析，我们可以看出 武清区GDP水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没 从人口角度看—— 人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长 区域二、三产业人口将为区域商品房发展提供了持续发展的客源 多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津 京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散，更好地在疏解大都市部分功能（比如居住功能、休闲功能等）的过程中获得发展 北京到天津城际轨道, 全线总长115公里 京津城际轨道交通时速为300公里。 京津城际轨道交通将设5座车站。分别是北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站。 全线费用：58元（北京至杨村40元） 全线时间：30分钟 开通时间：2008年8月 围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开发建设。车站周边地区场所重塑，树立武清新地标，打造武清新名片，展示武清特色的城市发展图景。规划面积1800亩，定位为：商业、居住、特色产业，建有城铁商业中心、生态居住区等多个项目。 前进道两侧开发建设 从城区居住板块格局看——本案处于未来宜居生活区的核心部分，住宅发展潜力巨大 武清区第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加 从产业园区发展现状及未来趋势可以看出—— 随着产业的发展，本案将会承担部分产业的居住功能需求 武清区工业园区发展概况 武清具有两大省级工业园区和十多个县级工业园区。 省级工业园区： 武清逸仙园：属于泰达园区的一部分，其功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装为主的电子产品配套产业园。 武清开发区：现阶段已经基本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息为主的产业群落。 县级工业园区： 王庆坨经济区、王古经济区、上马台工业区、河西务产业功能区、梅厂福源经济区等十多个区县级工业区。以化工、电子产品、汽配及自行车制造为主产业链以初步形成。 武清逸仙园工业区 入驻企业情况及代表企业 武清逸仙园代表企业 武清逸仙园代表企业 武清逸仙工业园周边配套 武清县区级工业区发展情况——王古经济区 武清县区级工业区发展情况——梅厂福源经济区 天津武清福源经济区建在梅厂镇中东 部，东邻津围公路，杨北公路东西向 从区内穿过，占地300公顷，区内土地 平坦，地质构造良好。 武清县区级工业区发展情况——上马台工业区 天津武清上马台工业区是集铸造、制造及其研发为一体，产业聚集，功能完备的现代化基础性工业基地。 工业区位于京津之间，京津塘高速公路二线与津围公路交口处，距北京85公里，距天津市区20公里，距天津港50公里，距天津滨海国际机场25公里，距杨村城区20公里。 工业区规划总面积2.6平方公里，由产业区、生活服务区和公建区组成。区内基础设施完备，配套设施齐全，实现了“七通一平”，生活服务区可为企业职工提供住宿、医疗、购物等生活服务。 工业区现有内外资企业35家，投资总额已达2.5亿美元，并形成了铸造、机加工、厨房器皿、乐器制造、户外家具制造五大主导产业集群化发展的格局。 武清县区级工业区发展情况——南蔡村工业区 于2000年规划建立的南蔡村自行车工业区，占地面积2350亩（1.6平方公里）。如今首期开发的1800亩（1.2平方公里）自行车产业区以其高水平的基础设施建设、优惠的扶持政策、高标准的服务举措吸引了17家中外企业到此投资兴业，年创产值突破8亿元，已成为较具实力和竞争力的中国北方自行车生产及出口基地。 如今园区自行车生产企业已发展到40余家，年产自行车