思源深圳湾项目营销执行方案客户定位及价格定位.ppt

利器： “为理想而生” —项目宣传片微电影 撬动起深圳湾一号“另类”的豪宅营销 —邀请侯孝贤团队力作 —冯仑演绎 —全球华人宜居恒产 万通台北2011项目——台北“吕燕的故事” 撬动市场一：无形网络营销传播 在市场产品同质化日益严重、信息量铺天盖地的今天，别人高声叫卖、玩转概念，我们只有保持低调，提出自己一贯遵循的观念。 快速在网络疯传微电影，制造口碑与高覆盖率低成本传播效果。 6月全线启动 闻风而动、口口相传，速制造口碑、营造神秘气息 微薄 主力网站论坛 剑客炒作 传播放映 撬动市场二：围合式圈层 新奢华主义总裁派对 徐总为项目主宣传人物，邀请行业内领袖人物、鹏瑞业务关系网CEO以及时尚界领袖等100余人同时参加。作为项目行业内正面传播第一步；即以轻松的态度享受奢华，借助华会所、总裁级地产、时尚精英这些元素，巧妙地传达了项目的气质——尊贵典雅，为上流社会所专属。聚集了如此之多地产CEO和时尚界人士的私人PARTY。 时间：7月22日 地点：华侨城华会所或天利32层云顶会所 撬动市场三：“为理想而生 ”故事 高端刊物软文投放 以软文研究或阐述故事性文章为主，围绕项目核心主题“为理想而生”，展示项目高度，文章不会过多出现项目信息，只在最后标注落款出项项目LOGO与名称 时间：7月或8月启动投放 『全能超级管家』 ——DO ERVERYTHING YOU WANT—— 为尊贵会员提供全面细致的服务，优雅地享受优质生活 私人管家 老中医 私人医生 名厨 私人金融管家 宴会活动策划执行 4、服务定制 全能管家式多对一服务，七星级酒店标准打造物业管理 临时代驾司机 深圳首个物业IPhone App管理服务定制 4、服务定制 “启胜管理服务”更特别推出深圳首个多功能物业管理iPhone App，为忙碌的业主们提供方便快捷和创新易用的流动服务。 备有多元化的功能和服务，包括即时查看会所设施的预订情况，系统更24小时自动更新，收费标准等。此外，更特意照顾新入伙的住户，提供收楼指南。 5、交流平台—会所 圈层平台 将南中国的社交资源重新整合，将投资界、实业界、外交界、艺术界、学界、传播界的前沿人士聚合起来。 高端生活配套 私人会馆式餐饮与奢侈生活品牌引入,为业主提供高品质日常服务、高规格接待标准、商务礼品采购，均能在会所配套内完成。 5、会所儿童区服务 在私家儿童图书馆，不仅有前沿的书籍，更有奇趣的读物为业主的子女准备 ——在学习区，专业老师为他们答疑解惑，辅导授课 ——在游乐区，儿童尽情游乐，享受童年的美好 ——专业的儿童服务生，以家长式的关爱为业主悉心照顾前来的儿童，让业主省去任何顾虑 5、交流平台—会所 艺术展馆 将南中国的社交资源重新整合，将投资界、实业界、外交界、艺术界、学界、传播界的前沿人士聚合起来。这里有定期的艺术品展， 喜欢甚至可以租借回家慢慢品味…… 引进香港苏富比等世界知名的拍卖行，不定期与其合作，举办名画、古董等艺术品展，以及相关的高端拍卖活动。对于业主喜欢的藏品，也可以定期提供租赁服务，让他们带回家品位鉴赏 项目价值梳理 1 认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发 市场动态与竞争格局分析 2 瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局 战略定位 3 综合体全局战略确立 客户定位与需求高定 4 洞察客户，追踪、圈层客户 目录CONTENTS 营销总策略 6 营销总思路、各阶段推广策略、主题 思考 价格定位 5 定价、价格策略 让理想照进现实 定价法则 参比深圳顶级项目 参比市场规律定价 六项法则定价模型 1 开发战略目标 2 3 4 市场静态均价及成交走势 波士顿矩阵产品梯级划分 竞争市场点对点比较 5 产品推售策略 6 客户心理价位校正 外因 内因 深圳顶尖豪宅项目参比 深圳主流豪宅均价 项目 类型 均价（万元/㎡） 香蜜湖一号（2手房） 高层 6.6 别墅 16.8 天麓（在售） 别墅 水榭花都二期（2手房） 高层 8.4 别墅 12.3 水榭山（在售） 别墅 7.5 纯水岸八期（2手房） 高层 6.4 别墅 17.9 调查方式：三级市场走访及售楼处现场咨询(2012.2.10-2012.2.11) 项目 本案 香蜜湖一号 水榭花都二期 纯水岸八期 水榭山（在售） 香蜜湖一号 水榭花都二期 纯水岸八期 物业类型 　 9.5 别墅 高层 均价（元/㎡） 16.2 12.3 17 7.5 6.6 7.5 6.3 参比项目 权重 　 10% 10% 10% 10% 20% 20% 20% 发展商品牌 10% 8 9 9 10 9 9 9 10 区域认可度 10% 9 10 10 10 7 10 10 10 交通便利度 10% 9 9 9 9