房地产估价第3章_成本法.ppt

第三章 成本法 学习指导 重点掌握成本法的基本概念、原则以及应用过程，成本法在应用时主要评估参数(如标准重置单价、折旧计算、成本价值市场修正等)的注意事项。根据本章理论内容理解成本法应用的具体评估实例。 3.1 成本法概述 当根据市场交易习惯需要通过替代成本确定评估标的物的价值时，应该采用成本法。成本法又称为成本逼近法（cost approach）或者成本替代法（depreciated replacement cost approach）。采用成本法评估的房地产一般以自用为主，例如别墅住宅。对这些房地产的消费不是以收益为目的，而是为了满足房地产所有者的自身需求，例如居住在自己漂亮的住宅里所带来的心理和生理上的成功和舒适感。 成本法主要应用于评估自己使用的别墅等类型房地产的事实，并不意味着成本法只是用来评估自己使用的非收益性房地产。事实上，很多自用的商业和工业房地产、正在使用的用于管理的房地产以及政府部门所使用的建筑设施都采用成本法来评估它们的价值。 3.1 成本法概述 3.1.1 工业和商业房地产 评估工业和商业房地产通常不能够采用成本法。只是在评估某些特例时，例如评估非常老的工商企业时才可以应用成本法。这些企业的生产方式或者厂房已经不符合今天的现代化生产条件和要求（例如过厚的建筑墙体），必须采用成本法才能够得到一个价值，然后对这个价值进行市场修正，即大幅度减价修正。对于新建的房地产运用成本法进行评估可以帮助投资者“计算”他所投资开发的房地产的成本价值，当投资者可以在市场上租到合适的房地产时，这种成本计算才有意义。在这种情况下，成本法可以作为收益法的辅助方法而得到应用。 3.1 成本法概述 3.1.2 公共房地产 以当地通常可以实现的收益为基础，采用收益法评估公共房地产可以比采用成本法更加准确地得到该房地产的真实和内在价值。而且这不仅限于该房地产是公共性质的或者是被政府部门所占有的，就是在该房地产继续被公共部门所使用的情况下，使用收益法也是非常合适的。评估公共房地产时应用成本法，仅是为了得到待评估房地产的替代价值。公共部门因为某种原因（例如资产置换和盘活资产的需要）必须在当地放弃该房地产时，就需要根据评估所得到的替代价值异地重建该房地产。 3.1 成本法概述 成本法的作用 成本法可以作为收益法的补充手段，对于新建的收益性房地产而言，更是具有辅助作用。如果采用成本法评估收益性房地产得到的正常成本超过了它的收益价值，投资者就很难会对这样的房地产作出较高评价。任何一个理智的投资者对这样的房地产的成本价值都会仔细研究和控制。 对于存在重大维修、现代化或者结构调整需要的收益性房地产，人们同样采用成本法进行评估。因为通过收益法评估这样的房地产，高昂的维修费用会抵消土地价值部分，因而应采用成本法辅助收益法评估该房地产的市场价值。 上述关于成本法的思考也体现在房地产的抵押贷款价值评估中。为了确保贷款的安全性，在对房地产的抵押价值进行评估时必须同时采用收益法和成本法。 3.2 基本原则 3.2.1 概述 图 3.2 基本原则 3.2.1 概述 图 3.2 基本原则 3.2.2 土地价值 成本法中土地价值的评估通常采用基准地价系数修正方法。 对于没有建立基准地价或者基准地价体系不完善的地区，无法有效运用基准地价系数修正方法，那就只好从地价的成本构成出发来评估土地价值。 地价通常由六大项成本构成： (1)土地取得成本； (2)开发成本； (3)管理费用； (4)投资利息； (5)销售税费； (6)开发利润。 3.2 基本原则 3.2.3 建筑物成本价值 建筑物成本价值的内涵 建筑物的成本价值是建筑物的建设过程中所投入的成本形成的价值。 3.2 基本原则 3.2.3 建筑物成本价值 标准建筑成本单价 标准建筑成本单价是成本法的评估起点，是成本法的基础。 标准建筑成本单价一般应该由专业的成本测算机构进行详细测算，建立针对不同建筑类型、建筑结构和地区的标准建筑物成本单价索引表，并配备相应的换算参数。 3.2 基本原则 3.2.3 建筑物成本价值 建筑物使用年限折旧 通过查表计算得到建筑物的全新的重置成本后，需要对建筑物因时间经过而产生的价值减损作相应的扣除，扣除的价值量在估价上称为折旧。 3.2 基本原则 3.2.3 建筑物成本价值 建筑缺陷和损坏引起的价值减损 建筑缺陷和损坏所引起的价值减损属于建筑物使用年限折旧里面的物理折旧部分。如果这个价值减损没有通过建筑物年限折旧予以考虑，那么就必须单独进行测算和扣除。 由于建筑缺陷和损坏引起的价值贬值可以通过如下方式予以考虑： (1)测算因减少造价所引起的建筑缺陷的价值减损； (2)测算剩余使用年限的减少所引起的价值减损； (3)测算因缺少或者减少建筑部件所引起的价