房地产估价讲座(ppt).ppt

现实中对房地产估价的需要 《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款 《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款 房地产估价 第一章绪论 内涵：物质、产权和财产内涵 属性：自然、法律和经济属性 概念：是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可 分离的部分及其由它们衍生的各种权益。 1.1 房地产的概念与类型 1.1.1 房地产的概念 1.??土地 2. 建筑物 3. 房地 概念：指不能被移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。 内涵：土地及其定着物。 不动产 物业 概念：是单元性房地产。 1.1.2 房地产类型 住宅房地产 商业房地产 服务房地产 办公房地产 工业房地产 其他房地产 按用途划分 生地 毛地 熟地 在建工程 现房 按开发程度划分 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下： 尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。 如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年； C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。 案例 两宗房地产： 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同。 1）空间位置的固定性 2）数量的有限性 3）使用的持久性 4）异质性 5）利用的多样性 1.2 房地产特点及其估价理论体系 1.2.1 房地产特点 1.2.2 房地产估价理论体系 1.3 房地产价格 1.3.1 价值与价格 价值Value：宏观，市场均衡，劳动价值论 价格Price：个别，实际交易，供需价格论 1.3.2 房地产价格 正常市场价格水平，不是实际成交价格 房地产估价（real estate appraisal或Property valuation），也称房地产价格评估或房地产评估，是指房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所作出的推测和判断。 1.4 房地产估价 1.4.1 房地产估价的概念 1、房地产估价的要素 1）估价当事人：房地产估价人员；房地产估价机构；估价委托人 2）估价对象：土地、房屋、构筑物、在建工程等 3）估价目的：估价报告做什么用 4）价值类型：市场价值和非市场价值 5）估价时点：公历年、月、日 6）估价依据：法律、法规、政策、标准 7）估价假设：估价所必要、但不能肯定，而又必须予以说明的前提 8）估价原则：合法、最高最佳使用、估价时点、替代原则等 9）估价程序：先后次序 10）估价方法：市场法、成本法、收益法等，不得随意取舍 11）估价结果：不得随意更改 1）房地产价格是对房地产本身固有价值的客观反映 2）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 4）房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 5）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 2、对房地产估价概念的理解 1）房地产市场的不完全性 2）房地产产品的非均质性 3 ）房地产价格形成的复杂性 4）在房地产管理中的作用 5）在房地产交易中的作用 1.4.2 房地产估价的必要性 （一） 土地使用权出让 （二） 房地产转让和租赁 （三） 房地产抵押 （四） 房地产征收和征用 （五） 房地产分割 （六） 房地产损害赔偿 （七） 房地产税收 （八） 房地产保险 （九） 房地产争议调处和司法鉴定 （十） 企业有关经济行为 （十一） 房地产管理 （十二） 其他方面 第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。 第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，……相应调整土地使用权出让金”。 第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律