戴德梁行_上海虹桥交通枢纽拓展区定位项目拓展区报告_263页.ppt

虹桥交通枢纽拓展区定位项目 致 申虹公司 日本新干线发展概要 多摩新城总体定位 多摩市铁路车站 多摩市交通网络 城市发展特征 多摩新城规划土地用途比例 多摩新城人口变化 多摩新城公共住宅供应 住宅发展规模与各项比例 多摩地区主要商业物业 五、枢纽拓展区产业物业发展分析 ——办公 ——住宅、商业 ——会展 ——酒店 酒店需求分析——企业调查 是否将该区域酒店作为首选 选择该区域酒店的因素 选择该区域酒店的主要看中要素有：周边配套要好、价格、距离枢纽近、交通便利。 21%的企业消费者会将本项目作为消费首选，76%的消费者持有不确定态度，要看项目发展态势。 注解：调研对象：长三角企业、外地企业 酒店需求分析——企业调查 通常选择何种星级酒店 到上海频次（次/年） 通常入住几晚 企业消费者特性为：出差频次大多在6次以上，平均为4.8次。 通常会选择入住时间3-4晚。 通常选择的酒店类型依次为：五星级（17%）、四星级（24%）、三星级（27%）、经济性酒店（21%）。 注解：调研对象：长三角企业、外地企业 酒店体量预测模型 体量模型预测是以商务客户为预测主体。 鉴于第一阶段站体酒店报告研究中，枢纽扩展区酒店商务客：旅游客~4：1，因此考虑这部分客户需求空间，酌情将预测结果上浮20%，最终体量建议在34.4万平方米左右。 270,271 20,971 酒店市场需求体量（m2） 249,300 酒店市场需求体量（m2） 80% 平均入住率 80% 平均入住率 186 酒店天需求（间/天） 2,216 酒店天需求（间/天） 68,040 酒店年需求（间/年） 808,839 酒店年需求（间/年） 21% 对本区域酒店首选比例 21% 对本区域酒店首选比例 3 平均酒店入住天数 4.7 平均酒店入住天数 60% 外地导入企业比例 440 企业需求（人次/家/年） 36 每年举行会展 1,862 与外地有分公司企业数量(家) 5,000 可容纳企业数量 3,725 导入企业数量(家) 100,000 会展体量 1,452,737 办公体量（m2） 合计酒店需求体量（m2） 会展 企业 酒店档次细分 334,000 总计 36,740 11% 其它 70,140 21% 经济型 90,180 27% 三星级 80,160 24% 四星级 56,780 17% 五星级 　 分档次酒店体量 根据市场需求数据预测，得到细分档次酒店体量，高星级酒店体量建议在13.6万左右. 单位：平方米 五、枢纽拓展区产业物业发展分析 ——办公 ——住宅、商业 ——会展 ——酒店 借鉴国际台场案例，扩展区住宅占所有类型物业体量配比大概为40%-45%左右 住宅体量建议 由以上推算，住宅体量适宜开发范围在190-195万平方米左右。 1,906,737 合计 334,000 酒店 120000 会展 1,452,737 办公 体量（m2） 物业类型 商业体量建议 由以上推算，商业体量适宜开发范围在29万平方米左右。 290,245 90533 商业体量预测（m2） 199711 商业体量预测（m2） 1.4 人均商业面积（m2/人） 1.2 人均商业面积（m2/人） 64667 居住人口（人） 166426 办公人口（人） 1,940,000 住宅体量（m2） 1,452,737 办公体量（m2） 合计商业体量（m2） 住宅对商业需求 办公对商业需求 办公人均商业面积依据站体研究报告结论；居住人均商业面积依据社区型商圈的人均商业面积数据 区域总体开发强度及物业配比 根据需求市场预测，区域总开发量适合在454万左右，配比情况为住宅43%，办公32%，酒店7%，商业6%，会展3%，其他9%。 区域总体开发量及配比——市场空间预测 4,540,982 总计 151,200 物流仓储 252,800 教育科研 1,452,737 办公 290,245 商业 334,000 酒店 120000 会展 1,940,000 住宅 市场预测体量（m2） 物业类型 研究框架——第二阶段 长三角苏浙沪 产业分工关系 上海商务区与产业区发展 产业发展建议 适合发展产业定位 财务分析 站体财务分析 上海竞争区域分析 上海产业发展侧重 虹桥枢纽拓展区适合发展产业筛选 大型枢纽拓展区国际案例借鉴 枢纽拓展区产业发展侧重 区域财务分析 财务平衡建议 为平衡而划拨的可能的地块建议 资金运作建议 枢纽拓展区适合发展产业对物业需求分析 物业发展建议 枢纽拓展区幅射发展理论 1.总体定位 潜在企业投资方、上下游流向 对于有意向企业，他们的投资方/总部以国外和上海投资企业为主。 按照投资方来源统计依次为，外资企业（49%），上海本地（30%），其他企业的投资方在国内包括长三角其他地区（21%）。 有意向的企业