房地产经营管理_部分1（共计313页）.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产抵押 7.3 房地产抵押管理 一、概述 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 1、房地产抵押的概念 房地产抵押 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。 2、相关概念 3、作为抵押物的条件 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权： ——无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。 以单纯的土地使用权抵押的： ——单纯以划拨方式取得的土地使用权不允许抵押； ——以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。 房地产抵押 房地产抵押 《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权： 权属争议的房地产 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 已依法公告列入拆迁范围的房地产 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 依法不得抵押的其他房地产 二、房地产抵押的一般规定 抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案 房地产抵押 二、房地产抵押的一般规定 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过。 以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 房地产抵押 二、房地产抵押的一般规定 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。 企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效 不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容 房地产抵押 三、抵押合同 抵押合同 以预购商品房贷款抵押的： ——须提交生效的预购房屋合同 以在建工程抵押的：押合同还应当载明 ——国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号； ——已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额； ——已投入在建工程的工程款； ——施工进度及工程竣工日期； ——已完成的工作量和工程量 四、抵押登记 抵押登记 房地产当事人应在抵押合同签订后的30天内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记： 抵押当事人的身分证明或法人资格证明 抵押登记申请书 抵押合同 《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还应提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明 登记机关认为必要的其他文件 五、房地产抵押受偿 抵押受偿 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 五、房地产抵押受偿 抵押受偿 对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产.可将新增的房屋一同拍卖