无锡蠡湖中央公园地块项目前期营销策划报告(策源机构，含平面)2007-92页.ppt

蠡湖中央公园形象小姐评选活动 事件活动 目的: 通过活动吸引关注，同时体现出项目与 蠡湖公园之间的关联 时间: 开盘前四个月至开盘当日 工作重心: 以此为推广主线，其他渠道配合使用 活动形式：联合无锡市旅游局、无锡广电局，在全市范 围内开展蠡湖中央公园形象小姐评选活动，夺冠者可以 获得一定现金奖励同时有机会进入广电宣传节目 主题：让我们共同努力，将美好一脉相承 地产资料大全 蠡湖中央公园片区规划展览 事件活动 目的: 通过对于蠡湖公园的包装衬托出项目的 优势利好 时间: 开盘当日 工作重心: 配合选秀活动，营造消费者对于板块未来梦想 活动形式：联合无锡市规划局、无锡市旅游局，于开盘 当日在蠡湖中央公园举办公园区域规划展，请蠡湖公园 形象小姐主持并进行环保宣传。 主题：商业绿洲，都市绿肺 地产资料大全 核心问题 如何获得更高的利润？ ——创造更高层次的产品 如何规避蠡湖一号的直接竞争？ ——利用差异化产品，定位差异化目标客群 如何应对未来潜在威胁？ ——加快开发节奏，尽量避免未来风险（物业税） 如何利用未来规划利好？ ——联合政府，借势宣传 地产资料大全 ? ? ? ? 核心资源 我们拥有蠡湖中央公园 我们位于将来商业中心 我们到达市中心只需要十五分钟车程 我们几乎没有规划限制（除了24米限高） 最贵能多贵 地产资料大全 目标客户对豪宅感 知的三大价值体系 项目具有标志性 阶层感与身份感 奢华感与舒适度 安全感与专属感 私属领地界定明确 占有稀缺资源 稀缺的的生活方式 居住空间的增加 高贵的公共空间 人身安全的绝对保障 私密性的不可侵犯 专属的服务 地产资料大全 产品说明 地产资料大全 规划建议 如何将地块前期资源最大化 类别墅化 定位纯粹 地产资料大全 产品组合 6F带电梯类别 墅花园洋房 8F带电梯全 跃层别墅楼 8F酒店式公寓 类别墅化产品 居住型大宅 主流产品 提升形象，创造价值 度假型公寓 补充产品 撑容积率，创造特色 地产资料大全 公寓式酒店 花园洋房 空中别墅 户型建议 ——花园洋房 地产资料大全 户型建议 ——花园洋房 地产资料大全 户型建议 ——花园洋房 地产资料大全 户型建议 ——空中别墅 双层挑高露台，空中庭院 挑高客厅，别墅感受 南向生活空间 户型建议 ——空中别墅 双层挑高露台，空中庭院 挑高客厅，别墅感受 南向生活空间 效果展示 ——空中别墅 营销篇 价格预判 销售周期 开盘准备 地产资料大全 价格预判 地产资料大全 价格定位 综合本案规划、产品、景观、配套、定位、资源，与目前区域其他项目情况进 行预估比较，得出与本案的比较系数，最终计算项目目前价值的基准均价。 楼盘名称 太湖国际社区（花园洋房） 均价（元/ ㎡） 10000 可调均价元/ m2 蠡湖1号 高层 联排别墅 洋房 9500 16000 10500 本案 空中别墅（公寓） 整体均价 11800 元/㎡ 价格定位 06年无锡商品房均价增幅为5.7%，预估无锡07年均价增幅 将达到10%左右，以10%的增幅计算，则本案实际均价预 估为： 花园洋房：10500元/㎡ ×（1＋10%）=11500 元/㎡ 空中别墅：11800元/㎡ ×（1＋10%）=13000 由于酒店式公寓户型较小成本较高同时还需要考虑 精装修标准，在此粗略将均价并入空中别墅标准 总销预估 规划户数 总建筑面积㎡ 地下室面积㎡ 109 24616 5000 6F面积㎡ 5819 8F面积㎡ 18797 根据市场价格与项目容积率规划本案总值： 11500元/㎡×5819㎡+ 13000元/㎡×18797㎡ 311279500元≈3.1亿元左右 销售周期 地产资料大全 销售周期 4月 5月 6月 7月 8月 9月 工程 节点 现场售楼处启用 示范园林展示 样板房完工 营销 节点 客户累积期 诚意客户筛选 开盘热销 销售 节奏 主要 工作 项目筹备期 销售团队组建及 培训 销售物料准备 模型制作 蓄势期 整体营销策略确定 引导期 阶段性 工作执行 蓄水引爆期 制定价格策略 及开盘