公寓房购买风险分析.doc

公寓房最近的房屋市场价格显得相当平稳﹐不少持币待购的投资者开始蠢蠢欲动﹐他们把投资的重点放到了易出租﹑易打理的公寓房上﹐询问这类房屋投资回报的客户明显有所增加。　　一直以来﹐公寓房因为其容易出租且租金回报较为理想的特点而受到房产投资者的靑睐﹐特别是最近两年雪梨的出租物业短缺严重﹐房屋空置率极低﹐租金的上扬速度飞快。这些因素综合起来﹐投资者在感到房价可以承受的时候选择入市﹐也就顺理成章。有些新入门的投资者认为﹐公寓房的结构大同小异﹐看房的时候不必像看别墅类房那样仔细和面面俱到﹐反正买什麽样的公寓房最後的资本增値都不会太高﹐所以只要租金好就値得投资。其实﹐买公寓房还是有些窍门的﹐买对了不但租金回报高﹐而且资本的增値也不输别墅。当然﹐人人皆知的房屋地点要交通便利﹑购物容易等﹐是买公寓房的必备因素﹐在此就不列入窍门一类了。　　买公寓房首先要挑一幢楼内的好单元。所谓好单元包括楼层﹑朝向和结构。楼层好很容易理解﹐一些高楼层的公寓可能有很好的景色﹐将来会成为其出售时绝对的卖点﹔朝向好也比较容易接受﹐在澳洲东北向的公寓最受人喜爱﹐因为它阳光明媚﹐冬暖夏凉﹔结构好则相对比较难掌握﹐由於建筑本身的特点﹐公寓房能做到所有房间﹐包括浴室﹑厕所全部有窗的设计非常困难﹐而这些地方恰恰是对通风要求最高的﹐ 所以﹐一旦有公寓可以做到三面有窗通风(除非是顶楼整层的单元﹐不然绝无可能做到四面有窗通风)﹐那麽这种结构一定是比较理想的。 不要轻易地相信室内通风机的作用﹐如果没有足够的通风﹐光用室内抽风机﹐公寓的浴室墙和天花板很快就会出现霉点﹐时间长了不但影响美观﹐而且对物业租金的提高和资本增値都会有一定的阻碍。　　买公寓房还要考虑一个非常重要的因素：管理费(Strata Levy)。常有人问我﹐市中心的房子旣容易出租﹑租金回报也很高﹐为什麽房价上涨得比较慢？我个人认为﹐高昂的管理费是阻碍其资本增値的重要原因之一。以前每季度800元的管理费﹐让那些想投资高层公寓的人感到为难﹐现在这个价位在高层公寓中几乎已经绝迹﹐每季度1500元以下就算是便宜的﹐超过2000元/季的公寓在CBD范围内已经是屡见不鲜。我们知道﹐公寓的管理费是一个长期存在﹑并且每年都会有所上涨的费用。它甚至不像是房屋贷款﹐你可以越还越少﹐而是越缴越多。这是投资者除房贷利息外要支付的最大投资成本﹐如果每年增长速度太快﹐势必对投资者的回报产生影响﹐从而对将来出售物业时的价格形成障碍。因此﹐在投资公寓房前﹐请律师仔细阅读房屋管理报吿(Strata Report)是买房者一定要做的功课﹐千万不要因为想节省几百元钱而酿成投资大错。