某咨询公司2011年房地产行业变化分析(局部).pptx

宏观环境变化——宏观政策调控力度与密度不断增大，房地产市场仍稳步增长 政策阶段 周期跨度 政策关键词 开端阶段 1998-2002 行业市场化，住房分配货币化、按揭政策开展 第一阶段 2002-2004 严格控制土地供应、“招拍挂”制度诞生、严格控制开发上信贷 第二阶段 2005-2007 调控手段区域多元化、信贷、金融、税收、住房结构土地供应的该工具综合运用。限制市场需求成为调控基调。 第三阶段 2008-2010 政策全面放松，刺激市场需求 现阶段 2010-现今 限购、限贷、限价、限外 宏观环境变化——城市化化加速，将成为房地产增长的源动力 中西部城市和三四线城市受规划利好推动，房地产市场步入快速发展期，由于价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，成交量价还将保持较高水平。 政府对中西部城市和三四线中小城市政策上的扶持，给当地房地产市场带来机遇，随着物流贸易的转移、内向型经济快速发展，使得中西部城市和三四线城市房地产发展进程加速，尤其是上海、北京等一二线城市周边小城市，由于一二线城市限贷限购政策的挤压，部分资金将转移到周边小城市中去。总体来看，这些城市房地产市场整体发展前景良好，2011年市场成交量价将持续保持较高水平。 城市化发展趋势 1、城市化规模呈现高峰，城市化质量明显提升，城市化区域增长格局相对均衡。中国城市人口的内部迁移以及城镇之间的人口迁移也将迅速加强，城市化质量明显提升，城市化区域增长格局相对均衡。 2、城市化地域结构继续扩张。用地规模继续增长，产业用地恢复增长，基础设施用地增加，住房用地扩大，二线城市和落后地区用地量扩大。 3、城市化体系演化的大都市、集群化趋势延续。城市大都市化趋势将继续延续，城市空间形态越来越呈现集群化的发展态势。 4、城市化政策变革深入。战略规划密集制订，行政体制试点扩大，基本制度创新继续探索，综合改革实验进一步深化和扩大。 竞争区域变化——二线城市成为房地产企业竞争的重镇，典型企业开始布局三、四线城市 2009年企业新增土地49%集中在二线城市，二线城市成为企业竞争重镇。一线和三、四线占比相对平均。 进入2010年来，一线城市受调控政策的影响最大，且土地成本居高不下，新增土地储备占比较2009年下滑13个百分点。2010年典型企业的布局重点以二线城市及三、四线城市为主，积极看好华东及中南区域经济较发达的小城镇未来发展空间。三、四线城市的新增土地储备相对2009年上升了19%。 典型企业往往选择进入的发展较快的三、四线城市，如一线城市的卫星城镇，广州周边的佛山、中山，等地。这些城市虽然较小，但是由于距离一、二线城市较近，受到周边大城市的辐射，相对风险较小。 2009与2010年典型企业新增土地分布情况 投资重点变化——增加商业地产投资，探索旅游地产 增加商业地产投资 住宅市场的政策频出让商业地产备受关注。作为此轮调控下的避风港，众多开发企业将重金纷纷投向商业项目尤其是城市综合体的开发，在土地储备上也开始增加商业比例。 万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20或以上。自10年9月底以来，先后有世茂集团、大连万达集团、华瑞置地、绿地等企业与政府签署协议，投资重金打造城市综合体项目。龙湖也宣布转战商业地产 资金实力雄厚的企业开始探索旅游地产 住宅市场饱受宏观调控之困；商业地产又面临激烈的竞争，很多企业都在扩大房地产发展领域的内涵，寻找新的机遇。对于资金实力雄厚的企业而言，旅游地产是个不错的选择。 万达、龙湖、万科、世茂等企业于年内纷纷增加旅游地产项目规模。这两年炙手可热的海南，就吸引了香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能等开发商，扎堆进军当地的旅游地产开发。 2010年初，中央保障房建设计划拟安排保障性住房 中央预算内投资632亿元，安排住房保障总支出993亿元 2010年完成580万套保障房建设， 2011年继续建设680万套保障房 2012年建设620万套保障房 3年内共建设1880万套保障房 住宅产品关注点变化——高端住宅和保障性住房将成为新的关注点 目前房地产市场看，可用于开发高端住宅的土地资源越来越稀缺，这就使高端住宅的市场价值更容易显现与升级。购买的“限制性”会使购房者的目光聚焦在这些集稀缺性、保值性、舒适性于一体的高端住宅产品上。 2010年典型城市高端住宅 成交比重整体上升。北京高端住宅成交比重上升了14.42个百分点；上海、南京、杭州、成都高端住宅成交较2009年上升了8个百分点左右； 通过公开挂牌方式来低价获得优质土地的机会正逐渐减少, 迫使企业选择通过保障房项目获得土地储备。 首开股份公司目前拥有1582平方米项目储备，未来几年仍然将以每年300万平方米的速度拿地 绿地集团2011年的目标是经营收入达到2000亿元，实现利税200亿元。保