河南西平县华港水城物业发展建议及营销执行报告_86PPT_2009年.ppt

为实现本项目在入市之初一炮走红，实现产品快销，为持续性销售进行铺垫， 必须通过产品性价比凸显优势吸引力；确保销售速度前提下稳步实现价格提升。 开盘价：指高打低，洋房小高层类标榜项目形象，主销产品低价入市，确保解筹成功。 确保风险可控，价格小幅快调，效益实现最优 根据首批次产品入市消化情况，不影响销售速度的前提下，每次30-50元/㎡小幅提升价格。 每批次销售率超过60%，根据市场整体情况和竞品销售情况，确定提价幅度。 销售率达85%，整体提价利润最大化。 第五部分 营销节奏 推广、入市时机及条件 入市时机选择需考虑的因素 工程进度与形象 工程进度与形象对销售的促进作用是非常直接的，理性购买对此的要求是很大的。 配合外部条件 开盘后如能够利用假日节点、新闻事件等迅速扩大战果和影响力，是一种高效、低成本的营销手段。 其它工作准备就绪 售楼处、形象墙等现场形象的完善，的准备就绪，销售文件、按揭手续、预售许可证等的办理。 考虑相关楼盘的竞争 考虑到竞争楼盘的推广期，既不宜落后过远，白白流失宝贵的客户资源，亦不可匆忙面市。 开发商对资金回笼的要求 考虑到项目成本的回收对项目利润和工程资金的影响，应在条件允许的范围内尽早销售，回笼资金，以求项目利润的最大化与风险最小化的平衡。 项目推广策略 结合项目的实际情况和目前市场状况，我们的推广总策略为： 塑造差异形象 自然提升品牌 热点促进销售 热点促进销售——以热点组织、制造、炒作为信息点，通过媒体、活动、口碑传诵达到立体的信息传递与覆盖， 感染与带动为目的，把因推广而勾起的对项目占有的欲望化为实际的销售。 自然提升品牌——抓住项目自身、周边一切可利用之生态、特性、人文等环境，造势与借势相得益彰，推动项 目及发展商的品牌提升。 塑造差异形象——塑造与竞争项目的差异化，体现项目目前西平市场的稀缺性，强调项目唯一性，并由此展开 整体的差异营销策略。 第六部分 首期执行报告 第二阶段/内部认购 时间节点：2010年4月中旬—2010年6月底 推广目标：产品诉说、突出卖点、品牌整合、引导消费、蓄势爆发 前提条件：认购方案确定、认购期销售资料印制完毕、预售许可证取得时间确定、工程进展顺利 营销节点：一期首批房源内部认购正式启动、节日活动 营销目标：实现认购200—250组 推广主题： 华港水城 VIP会员全城招募 重点手段：事件营销、客户营销 1、华港水城，西平下属乡镇巡展。 2、充分利用华港大酒店资源，进行高端客户展示营销。 3、五一等重要节日活动 媒体选择：派单、短信、电视字幕、新闻报道、户外、道旗、车体、酒店媒体、LED 第三阶段/旺销期（开盘） 时间节点：2010年7月—2010年8月底 推广目标：产品诉说、突出卖点、品牌整合、重点宣传、刺激消费 前提条件：开盘方案确定、价格确定、优惠确定、取得一期房源预售许可证、临街部分物业达到准现房标准、样板房开放、景观展示 初具规模、按揭银行确定、智能化标准确定、交房标准确定、各种宣传物料印制完毕。 营销节点：项目开盘、世界杯月系列活动、节日活动、华港首届三人足球赛 营销目标：实现首批房源销售率达到60%以上；一期二批房源入市接受排号； 推广主题： 千米悠然水岸洋房，被生活发现！ 重点手段：事件营销 1、项目开盘活动，做到西平最大规模、最高档次标准，匹配项目形象； 2、2010年世界杯活动月，与足球有关的系列活动展开。 3、运作华港首届三人足球对抗赛活动 6、重要节点活动 媒体选择：派单、短信、电视字幕、新闻报道、户外、道旗、车体、酒店媒体、LED 第四阶段/持销期 时间节点：2010年9月—2010年10月底 推广目标：开拓市场、卖点深化、品牌整合、重点宣传、引导消费 前提条件：剩余房源分析完毕、市场推广总结、未成交客户分析完毕、 营销节点：老业主联欢、开盘活动 营销目标：实现首批房源销售率达到90%以上；一期二批房源开盘，实现销售率40%以上。 推广主题： 三百户精英家庭共同的选择 重点手段：业主维护 1、经过一批房源的开盘，项目已经拥有一部分业主，为了向社会展示项目的社区文化，本阶段内要大打 老业主维护工作，赚取口碑。 媒体选择：派单、短信、电视字幕、新闻报道、户外、道旗、车体、酒店媒体、LED（根据前三阶段的投放，总结经验，选择最佳媒体） 第五阶段/尾盘期 时间节点：2010年11月—2010年12月 推广目标：重点处理、清盘优惠、强化服务、强化社区氛围 前提条件：剩余房源分析完毕、市场推广总结、未成交客户