浙江杭州大家房产长兴长水路项目市场定位调研报告.ppt

过往典型项目评述 同期竞争项目评述 建筑风格 建筑风格：美式西班牙 立面构成：红色陶瓦、铁艺、手工抹灰墙与文化石 案例总结分析 长兴中高端产品价值变化观点 阶段 开发特征 分化阶段 整体上升阶段 完全依靠自然环境的价值销售；建筑品质、用材、户型设计水平十分落后。 面积:200-250平方米主力追求多个房间，例如5房、6房，不注重庭院、车库的需求。 初级阶段 产品力结合外部环境的开发。对外立面效果、空间以及配置上开始注重；市场分化明显，出现龙山雅苑一枝独秀的格局。 面积开始细分：250-300平、300-350平多个区段出现，200-250平已经满足不了需求；地下层、庭院的功能被注重，出现排屋30-50平方米，独栋100-150平方米以上的庭院配置； 产品力为主导的整体上升期。在大环境基础上，追加产品品类与空间创新，例如大平层、花园洋房； 材质投入：砂岩、石材等升级； 面积跨度：排屋250-300平成为主力，300-350平产品比例增加； 车库数量：出现双车库（位）； 大庭院：排屋50-60、别墅100-150品方米 扬子山庄、龙山庄园、云海山庄 典型案例 人群心态 追求良好的自然环境，对产品舒适度的理解十分粗浅。 不是每个项目都拥有得天独厚的环境，经过一定产品教育经验后，于是开始关注产品与造园。开始追求大户型、功能全、园林舒适等生活享受； 龙山雅苑、画溪庄园、金宇丽院 人们对舒适度、对空间的功能需求提升进入一个全新的体验阶段。 卡地亚、香堤雅墅、大家项目 对物业服务的意识薄弱，仅是看门扫地的简单服务， 社区没有太多服务配套 物业升级，从管理到服务，出现管家式服务理念（尚未执行） 第四部分 人群心智篇 研究点：长兴楼市分析，研究长兴楼市的结构特征、中高端市场的发展方向以及中高端市场的空间与威胁； 本次人群调研对象： 业内人士：从典型项目的销售经理渠道了解对项目地块的价值认知 以及对未来中高端市场的看法； 中高端客户：向长兴有车一族（15-30万车价为主）听取产品需求意见； 高资客户：长兴具有代表性及话语权的高端人群认知； 领域龙山业主（叠排）：听取对公司与叠排产品的建议，便于升级改良； 业内人士深度访谈部分 访谈人物： 振宇房产 ——吴娇莺 中央花园 ——胡顺安 翡翠名都 ——田蔚 绿城长兴广场——陈孝琴 香堤雅墅——王怡 龙山雅苑——王佳丽 水木花都——朱海锋 佳境名城——沈艳梅 水岸华庭——毛淑英 语录： 市场空间由价格决定，基本上属于本地消化。 总价定的太高会导致总体抗性较大，消化速度受阻。 2. 长兴地区的经济发展不错，具备一定的市场。 3. 由于项目的位置较偏，以及项目规划的原因，使得项目本身可能产生抗性。 4. 由于受到供求关系和政策的影响，会加速未来高端市场的竞争。 5. 同质化产品较多，且高端楼盘集中上市，会带来价格战，因此需要给产品增加亮点。 6. 排屋的市场竞争激烈，消化能力不够，需要在产品上创新，聚集消费力。 7. 由于受到供需关系的矛盾影响，消化量有限，特殊性很重要。 对中高端市场的看法？ 访谈主要观点——关于市场信心 中高端市场处于起步阶段，现有产品同质竞争激烈，需要创新引导。 语录： 高端楼盘主要有：龙山雅苑、领域龙山 、香堤雅墅、绿城长兴广场、御景园、中央花园。 其他集中在龙山板块的项目都比较平均，没有明显的特征，都只能是影响力楼盘。 也有销售经理认为目前还没有真正意义上的高端物业出现。 绿城在长兴，只是绿城产品线内的中端产品，材质投入只是比长兴好。 领域龙山的产品有创新，但材质和精度等各方面还属于中高端物业。 业内人士对中高端物业的认知 访谈主要观点——关于对中高端物业的看法 不同时期的影响力项目存在，但都只做到某个方面的典型。 长兴还没有品质与空间创新结合的真正中高端项目。 1. 大家房产在长兴已经有成功的案例，客户对营造实力有信心。 2. 大家房产做领域龙山时候有较高的口碑，在长兴有品牌优势。 3．大家在长兴的影响力和营销方式，已经得到长兴市场的认可。 4. 大家房产现有的会所体系将是客户滚动的最佳平台。 5. 从规划上看，地块内部的坡地如何利用需要考虑，如果能做好，会成为一大特色 6．本地块地价适中，区域大环境适合打造高端物业。 与竞争对手相比，有怎样的优势？ 1. 板块极具塑造潜力，适合打造高端物业，提升板块价值。 2．地理位置不错，公建较好，交通环境不错。 3. 此地块高端物业聚集，将形成集群效应，业内都是这样认同。 4．周边配套设施有待完善，高端物业开发需差异化处理，建立自我特征。 对项目的认知与看法？ 1. 地理位置相比美欣达、香堤雅墅等其他项目比较偏远。 但如果是针对有车族影响较小，主要是心理概念的影响。 2．与周边有同质化可能，项目的成本