物业财务管理基础第七章.ppt

一、成本费用的概念及其构成 （一）成本费用的概念 费用和成本是两个不同的概念。企业会计制度中将费用定义为：“费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。企业会计制度将成本定义为：“成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。 费用和成本既有联系也有区别。成本是按一定对象所归集的费用，是对象化的费用。也就是说，成本是相对于一定的产品（劳务）而言所发生的费用，是按照产品品种（可服务种类）等成本计算对象对当期发生的费用进行归集而形成的。从这个意义上讲，成本只与一定种类和数量的产品或劳务相联系，而不论发生在哪一个会计期间。而费用是资产的耗费，它与一定的会计期间相联系，与生产哪一种产品或提供何种劳务无关。 物业管理企业的经营内容是提供物业管理服务，并不直接从事某种具体产品的生产。物业企业的生产经营活动其实就是物业管理企业提供的服务(如物业的清洁、维修、保养等)。因此，物业管理企业的成本费用就是在从事物业管理为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。 。 2．期间费用 期间费用指物业管理企业当期发生的必须从当期收人中得到补偿的费用。之所以称其为期间费用，是因为它仅与当期实现的收入相关，必须计入当期损益。期间费用包括管理费用、营业费用和财务费用。 管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的，包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。企业与固定资产有关的后续支出，包括固定资产发生的日常修理费、大修理费用、更新改造支出、房屋的装修费用等，没有满足固定资产准则规定的固定资产确认条件的，也属于管理费用。 营业费用是指物业管理企业在营销过程中发生的费用，如展览费和广告费等。 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及企业筹资发生的其他财务费用。 工资指企业所有应计入生产费用的职工工资。 提取的职工福利费指企业按照工资总额的一定比例计提并计入费用的职工福利费。 折旧费指企业所拥有或控制的固定资产按照使用情况计提的折旧费。 利息支出指企业计入期间费用等的负债利息净支出（即利息支出减利息收入后的余额）。 税金指计入企业成本费用的各种税金，如印花税、房产税、车船使用税和土地使用税等。 其他费用指不属于以上各费用要素的费用。 成本费用按经济内容分类，可以反映企业在一定时期内发生了哪些成本费用，金额各是多少，以便于分析企业各个时期各种成本费用占整个企业成本费用的比重。通过分析企业各个时期各种要素费用支出的水平，有利于考核成本费用计划的执行情况。 2．按照成本费用的经济用途分类 成本费用按经济用途分类，就是将企业的成本费用按照用于哪些方面、起什么作用来分类。可分为经营成本和期间费用，其中经营成本包括直接材料、直接人工和间接费用。 二、成本费用管理的基本原则 一般而言，进行成本费用管理的原则主要包括以下几点： （一）遵守成本费用开支范围的规定，严格区分不同性质的支出 物业管理企业的管理服务活动多种多样，所发生的成本费用支出也是多方面的。这些费用支出的性质不同，用途也有差别。因此，应明确其各自的界限，分别加以管理，严格遵守成本费用开支范围的规定。 （二）成本费用最低化原则 降低成本费用支出，提供优质服务，是实现物业管理目标的根本途径。特别是在物业管理资金来源不丰富、数量有限的情况下，一定要努力降低成本费用开支，使每一分钱都能发挥效益，实现成本费用的最合理使用。需要注意的是，强调成本费用最低化，并非意味着要降低服务质量，只有在保证优质服务的基础上降低成本费用才是企业生存发展的根本途径。 （三）建立成本费用分级分口管理责任制度 成本费用的管理，涉及企业的各个部门和全体员工。为调动降低成本费用的积极性，有必要建立健全成本费用管理责任制，把成本费用指标逐项分解到部门、岗位、人员。通过成本费用分级分口管理责任制度，可以增加管理人员及作业人员的勤俭意识和节约意识，把部门和岗位考核中关于成本费用的考核与奖惩相结合，可以使职工自觉抵制铺张浪费，为降低成本费用创造良好的制度环境和群众环境。 三、成本费用管理的内容 成本费用管理是物业管理企业对物业管理服务过程中各项成本费用开支进行的预测、决策、预算 、控制、核算、分析和考核等一系列管理活动的总称，包括以下7个方面的内容： （一）成本费用预测 成本费用预测是根据成本费用的历史数据、未来可能发生的各