物业设施设备管理基础(PPT).ppt

* Template copyright 2005 * （2）中修：介于设备大修与小修之间的修理。 对设备进行局部解体，更换或修复磨损件； 修理、调整设备的电气系统； 重新按标准组装，检测； 修复设备的附件以及修复设备外观； 重新按标准加入工质、润滑油； 进行整体测定、试车。 （3）项修：项目修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。 （4）小修：设备的小修是工作量最小的一种计划修理。 * Template copyright 2005 * 5、修理周期和修理周期结构 （1）修理周期：是指两次相邻大修之间的间隔时间。 （2）修理间隔期：是指两次相邻计划修理之间的工作时间。 （3）修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如计划经济时期采用的修理周期结构：9—6—2—1的修理周期结构。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保养）K—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—K。 * Template copyright 2005 * 6、备品配件的管理 （1）运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。 （2）需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。 （3）备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。 * Template copyright 2005 * 1.4.2物业设备更新改造管理1、设备的磨损及其补偿 （1）设备的有形磨损：机器设备在使用（闲置）过程中发生的实质磨损或损失，称为有形磨损或物质磨损。 （2）设备的无形磨损，也称经济磨损：是指设备在使用（闲置）过程中因技术进步而造成的价值降低、技术落后、高耗能污染等丧失使用价值的情况。 （3）设备磨损的补偿: 1）有形磨损的补偿：主要是修理与改造。 2）无形磨损的补偿：应更新。 * Template copyright 2005 * 2、物业设备的更新 （1）物业设备更新的意义： 1）设备更新是物业维持使用功能的必要条件； 2）设备更新是实现物业设备高效、安全、节能的重要途径； 3）设备更新是物业保值增值的物质基础。 （2）设备更新的原则： 1）设备更新应围绕物业的使用价值； 2）应采用新技术、新工艺、新材料，符合节能、环保的要求； 3）要进行经济论证，确保经济效益。 * Template copyright 2005 * 3、物业设备技术改造 （1）更新改造：是指应用现代科学技术成就和先进经验，改变现有设备的结构，装上或更换新部件、新装置，以补偿设备的无形和有形磨损。 （2）更新改造的特点： 1）针对性强； 2）经济型好； 3）现实性大。 * Template copyright 2005 * （3）更新改造的意义：工业发达国家发展经济的主要途径是大力采用先进技术，提高机器的技术水平，改善原材料的质量，提高劳动者的素质，从而提高各生产要素的使用率，来取得良好的经济效益。 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。 * Template copyright 2005 * 1.5 物业设施设备完好率的自我评定 1.5.1设备完好分类 1、完好设施设备：设施设备现状和运行情况完全符合设施设备完好标准（得分超95分）为完好设施设备。 2、基本完好设施设备：设施设备现状和运行情况有一项达不到完好标准或有2—3项比较小的隐患（得分在86—95分），但不影响使用的为基本完好设施设备。 * Template copyright 2005 * 3、不完好设施设备：设施设备现状和运行情况有两项及以上达不到完好标准或只有一项达不到标准且影响正常使用的设施设备（得分在85分及以下）为不完好设施设备。 * Template copyright 2005 * 1.5.2设施设备完好率评定方法 1、物业管理处每半年对所辖设施设备进行自查和完好率进行统计，将统计结果填入《设备完好率评定表》，并依下列公式计算出管理处设施设备完好率：设施设备完好率=（完好设施设备台数+基本完好设施设备台数）/管理处设施设备总台数×100% * Template copyright 2005 * 2、公司工程部每半年（6、12月份）对所有管理处的设施设备完好率进行抽查，其完好率作为对管理处设施设备管理目标责任的考核依据。 1.5.3设施设备完好的评价项目、内容、检查方法和计分参考。（略） * Template copyright 2005 * 第2章 设施设备管理新模式 2.1设施设备管理新模式概述： 当今的