物业财务管理基础第八章.ppt

第八章???? 物业企业营业收入与利润管理 第一节???? 收益管理 第二节???? 利润分配 1．物业企业主营业务收入 2．物业企业主营业务收入的种类 3．其他业务收入 二、物业企业利润的构成 （一）营业利润 （二）投资净收益 （三）营业外收支净额 第二节???? 利润分配 一、分配原则 二、分配程序 三、分配政策 一、分配原则 二、分配程序 三、分配政策 第八章???? 物业企业营业收入与利润管理 【学习目标】通过本章的学习使学生掌握物业企业收入的构成，利润分配的原则，了解股利政策的基本理论，熟悉影响股利政策的因素，掌握股利分配政策，股利的种类与发放程序。 一、物业企业收入的概念及其构成 第一节???? 收益管理 二、物业企业利润的构成 （一）物业企业收入的概念 物业企业营业收入，是指物业企业从事物业管理和其他经营活动所获取的收入，包括主营业务收入、其他业务收入、投资收益等。 （二）物业企业收入的构成 物业企业的经营内容包括对房屋建筑物及其附属设施设备进行维修、管理、为物业产权人和使用人提供服务，以使房产物业完好无损，达到社会效益和环境效益的和谐统一。根据物业企业的经营特点，可按下列原则对物业企业的营业收入进行分类：凡是为物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、管理所得，作为主营业务收入；凡主营业务以外，从事交通运输、饮食服务、商业贸易等经营活动所取得的收入作为其他业务收入。 根据企业会计准则的规定，利润是指企业在一定会计期间的经营成果，利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。企业利润包括营业利润、利润总额和净利润三部分。其中， 营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动收益（-公允价值变动损失）+投资收益（-投资损失） 利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出 净利润=利润总额-所得税费用 利润总额是一个综合性财务指标，又称为税前利润；净利润是企业利润总额减去所得税后的金额，也称为税后利润。 一般来说，物业企业的利润总额由营业利润、投资净收益和营业外收支净额组成 （二）物业企业收入的构成 1．物业企业主营业务收入 物业企业主要是为物业产权人、使用人提供维修管理和服务，以保证住宅小区和商业楼宇等物业的正常运转，我国物业企业每一步为物业产权人、使用人一般提供如下服务： （1）物业企业利用自身的转业技术为物业产权人、使用人提供专业化服务，如利用企业的维修管理等专业技术对住宅小区和商业楼宇的设施设备提供专业维修服务等。?? （2）为物业产权人、使用人提供社会化服务，如企业利用住宅小区和商业楼宇的一些公共设施、设备为物业产权人、使用人提供的服务。 （3）为方便物业产权人、使用人而提供特约服务，如接送小孩上学等。 （4）接受物业产权人、使用人的委托，对房屋建筑物及其附属设施设备进行大修理等工程施工活动。 2．物业企业主营业务收入的种类 根据物业企业的经营特点，我们可以将物业企业的主营业务收入定义为：物业企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修输入。 （1）物业管理收入，是指物业企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修管理活动而取得的收入。 （2）物业经营收入，是指物业企业经营业主管委会和物业产权人、使用人提供的房屋建筑物及其附属设备取得的收入。 （3）物业大修收入，是指物业企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、公共设施设备进行大修等工程施工活动而取得的收入。 3．其他业务收入 其他业务收入是指物业企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入以及无形资产转让收入等。 （1）房屋中介代销手续费收入。物业企业在为物业产权人、使用人提供维修和服务的同时，也常受房地产开发商的委托，对其开发的房产从事代理销售活动，并从中收取一定的代销手续费。这种手续费收入，在物业企业称为房屋中介代销手续费收入。 （2）材料物资销售收入。是指物业企业将不需用的材料物资对外出售所取得的收入。 （3）商业用房经营收入。是指物业企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。 （4）无形资产转让收入。是指转让无形资产的使用权所获取的收入。 （一）营业利润 物业企业的营业利润，是指物业企业在一定时期内从事物业管理经营活动实现的利润，物业企业营业利润按经营业务的主次可以划分为主营业务利润和其他业务利润。 1．主营业务利润，是指物业企业从事主营业务包括