特殊估价业务及新兴估价业务.ppt

特殊估价业务及新兴估价业务 湖南城市学院薛姝教授 多数估价业务都要求确定市场价值并遵循估价程序所要求的过程。然而，在职业生涯的某些时候，多数估价师遇到的估价业务或者接受的与估价有关的服务要求，会超出他们正常的工作范围。这类业务大多需要有专门的知识和技能。一些估价师可以从这些特殊业务中获取收益，但也需要积累这方面的知识和经验。 提供综合服务 从国际估价机构情况来看，提供综合服务是一个大趋势。以戴德梁行为例，其亚太地区业务的前身是位于香港的梁振英测量师行，但目前业务范围早已从测量与估价发展为涵盖项目营销策划及销售代理服务、物业管理、建筑顾问、以及为企业提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案等全方位服务。 第一节 咨 询 估价师行业拥有拓展咨询业务的良好基础 熟悉当地房地产市场情况 拥有房地产方面系统知识 与当地政府、银行有良好的关系 拓展咨询业务竞争力的培育 重视数据库的建设 重视人才的培养与集聚 重视企业影响力的塑造 增强学习能力与创新能力 第二节 估价审核 估价审核由估价师、客户和其他估价服务的使用者执行。一项审核的类型和范围可以依据审核员所接受的培训、客户的特殊需求以及其他条件而定。贷款机构的审核要求符合他们特殊的政策和程序，包括遵从联邦政府机构的要求。抵押贷款保险公司与联邦政府机构和准联邦政府机构一样有着特殊估价要求，即估价审核作为他们审计程序中常规部分进行操作。州和地方政府机构如高速公路部门将审核与通行权的获得结合起来操作，并且对于征收程序有着特殊的估价要求。估价审核人员也可以为公司或私立部门服务，帮助他们制定与购买、出售、租赁房地产有关的决策以及作为固定资产的房地产管理的有关决策。 二、估价审核的限制 区分估价审核与对价值结论的不同意见是很重要的。一项估价审核不会产生另一个价值结论。估价审核人员可以不同意价值意见或报告中的分析方法，甚至可以建议重新进行估价。 同样，估价审核人员必须区分审核程序与估价程序。如果一个估价审核人员提出另一个价值意见，那么他的角色就变成了一名估价师而不再是估价审核人员。为了避免市场各参与者对这些不同的职责的认识发生混淆，估价审核人员不应以估价师的身份在其所审核的估价报告上签字。在估价报告上签字的估价审核人员就变成对该报告内容负完全责任的估价师。 我国估价报告审核 估价报告审核实际上是对其他估价师已完成的估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。估价报告审核可以分为内部审核和外部审核两类。内部审核是各估价机构组织自己的审核人员，对本机构内其他估价师已完成但未正式出具的估价报告进行的质量控制性审核。外部审核主要是由客户或行业协会组织审核人员，对某个估价机构的其他估价师已正式出具的估价报告，进行的质量评判性审核。 内部审核即是各估价机构在不断提高估价师队伍的整体素质、不断完善估价技术支持平台和努力创建和谐机构的基础上，对本机构估价人员已完成但未正式出具的估价报告，组织审核人员进行认真的检查审核(如在审核中坚持三个审核准则和实行三级审核制度等)，并捉出具体的修改意见或补做有关工作的要求，以尽可能地提高估价报告质量。 内部审核的三个审核准则 合法性准则。实际上是从有关法律法规和现行政策的角度，评判一项房地产估价活动和一份房地产估价报告是否合法的重要依据。根据合法性准则，审核报告关注的重点是：估价对象在产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为合法依据；在使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为合法依据；在处分方面，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；在评估价格方面，应以符合当地房地产公开市场行情或符合当地政府有关房地产价格政策规定为合法依据。 估价对象（从实物角度看） 1、无建筑物的空地 2、有建筑物的土地 3、地上建筑物 4、土地与建筑物的合成体 5、在建工程 6、未来状态下的房地产 7、已经消失的房地产 8、现在状态下的房地产与过去状态下的房地产的差异部分 9、房地产的局部 10、包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体 11、作为企业整体中的一部分的房地产 估价对象（从权益角度看） 1、干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产 2、干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 3、干净的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产 4、部分产权的房地产 5、共有的房地产 6、有租约限制的房地产 7、设有抵押权的房地产 8、设有典权的房地产 9、设有地役权的房地产 10、手续不完备的房地产 11、产权不明确或有争议的房地产 估价对象（从权益角度看） 12、临时用地或临时建筑的房地产 13、违法占地或违章建筑的房地产 14、已被法院查封、监管的房地产 15、已被确定为拆迁或征用范围内的房地产 16、