房屋产权知识指南.doc

房屋产权知识指南 1、房屋所有权人有哪些权利？ 所有权是最主要也是最重要的物权。房屋所有权人对其拥有的房屋有行使占有、使用、收益和处分的权利，并有排除他人干涉的权利。 占有，就是对房屋实际上的控制和支配。如房屋所有权人可以自己来控制和支配这一房屋，也可以按照自己的意愿而让非所有权人来控制和支配。 使用，就是依照房屋的用途来利用。如房屋所有权人按自己的意向可以用于居住，也可以用于开设商店或办公。 收益，就是因房屋而产生的合法的物质利益。如房屋所有权人把房屋用于开设商店，就可以从经营中获得一定的利益，这些利益中有一部分是因房屋而产生的；又如把房屋出租给他人，可以按期收取租金，租金中就有很大一部分是收益。 处分，就是在法律许可的范围内，依房屋所有权人的意志对房屋的处置。这种处分可分为两个方面：一是事实上的处分，如将房屋拆除或翻建、改建；二是法律上的处分，如将房屋出卖、赠与他人。 需要说明的是，房屋所有权人行使上述权利，都应当在法律规定的范围内进行，所有权人合法地行使这些权利，其他人不能加以干涉。如果因他人的不法行为，而使所有权人无法行使上述权利时，所有权人有权向人民法院提起诉讼，请求法院排除这一妨害。如果他人的行为已对所有权人造成损害，所有权人有权要求赔偿损失。 2、什么是房地产转让？ 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 上述所称其他合法方式，主要包括下列行为：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。 3、购买房屋要注意哪些问题？ 房屋的价值量很大，购买房屋要耗费人们大量的资财甚至是毕生的积蓄。因而，对购买房屋应采用比较谨慎的态度。 由于各种原因，很多人购买了房屋以后才发现各种问题，有的还有产权上的纠纷，使购房者陷入长时间的烦恼之中。那么，怎样才能使买到的房子比较可靠和满意呢？ 购房者在决定购买前要对房屋的情况有比较全面的了解，如房屋的质量、地段、交通、环境、房型、配套设施以及售后的服务和管理。在查看房屋时要用不同的时间，如白天和晚上、休息日和非休息日，并花更多的时间观察房屋的“细部”和比较隐蔽的工程，也可以向邻户作侧面的了解，以便发现一些难以发现的缺陷。然后依据自己的需要和经济承受能力来选择。 如果买的房屋是进入市场的存量房屋，就是俗称的“二手房”，则除了应注意前面所说的各项外，还要注意使房屋产权“安全”地转移到购房者手中。一般应当注意以下几个问题： 一、出卖者是否拥有该房屋的所有权，并有处分这一房产的权利； 二、有无禁止产权转移的限制，是否被查封或被禁止转移； 三、有没有在这一房产设定抵押权，如向银行的抵押贷款是否还清； 四、有无承租人或共有人。 上述资料在当地房地产管理部门基本上都能查到，在查清情况后，再决定是否购买。购买时，要到房地产管理部门办理产权过户手续时才可付清购房款。这样就避免了日后可能出现的许多麻烦。 如果购买的是新建的商品房，要尽量找一些规模较大、资信较好的房地产开发公司，因为这些单位管理机构比较健全，技术力量较强，管理规范，履约能力和意识都比较好。对于尚未竣工的房屋，则可以要求售房者出示《商品房预售许可证》。 在当地房地产管理部门开设有“房地产市场”的地方，可以到房地产市场去购买，这样可比性强，选择的余地较大，更能选定适合自己购买的房屋。 4、未成年人可否购买房屋？ 未成年人购买房屋是较为少见的，大部分是按照成年人的意愿而购买。 购买房屋是一种民事法律行为，这种行为与未成年人的年龄、智力和社会经验不相适应。从法律角度上说，未成年人是限制行为能力人或是无行为能力人，还不能亲自进行购买房屋这样的民事法律行为，否则这一行为就不具有法律效力。 但在同时，未成年人和成年人一样，具有从事民事法律行为的权利能力，具有享有民事权利及承担民事义务的资格。 对于购买房屋而言，未成年人有权购买房屋而又不能直接进行购房这一行为。因而，必须由未成年人的法定代理人代理。我国法律规定：未成年人的父母是未成年人的法定监护人，也就是未成年人的法定代理人。在某些特殊的情况下，如未成年人的父母双亡或没有监护能力，则可由未成年人的祖父母、外祖父母、兄、姐担任。与未成年人关系密切的亲属、朋友承担监护责任的，经未成年人父母所在单位或未成年人所在地的居民委员会、村民委员会同意，也可作为未成人的监护人，即作为购买房屋的代理人。 有签订购房合同时，购房者仍然是购房的未成年人，而由代理人作为购房者的代理人签字。 5、设定房地产抵押权，为什么要进行登记？ 实行房地产抵押登记制度，是我国法律的规定，也是世界各