《北仑项目报告》PPT课件.ppt

项目可行性分析报告;目 录;part1 宏观环境;盘踞宁波东部，长三角对外开放的海上门户和通道，距离宁波主城25公里，未来轻轨的通车将加快北仑融入主城的步伐。;面积585平方公里，海域面积258平方公里，设有一个行政区和宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区、宁波梅山保税港区5个国家级开发区。现有常住人口70万，其中户籍人口35万。;社会投资;产业结构;城市规划;城市规划;城市交通;宏观环境小结;part2 区域环境;区域构成;区域对比;区域界定;区域地位;区域形象;区域经济;区域发展定位;区域规划——总体规划;开发类型;区域情况——小结;part3 市场分析;1：成交量上涨 经历过08年楼市的“深寒”之后，2010年的楼市在宏观政策和地方性政策的通力扶持下触底反弹并短时间内在全国各大城市迅速蔓延，形势直追09的辉煌时期。 2：成交价格激增 自2009年年初，宁波楼市价格一改2008年颓势，一路飙升。截至至2010年年底，宁波市四区住宅均价达到15000元/平米，成交价格激增。;市场价格格局;区域市场;区域土地市场;区域土地市场——最近成交;地块名称;镇海区 均价：9000—11000;解读住宅市场;在售房源基本处于尾盘阶段，后续新量还未供应；市场价格标杆在12000-13000元/平米左右。;90户型成交率高， 110-130为首改主流，总价上浮；130-150为再改主流，需求也较大；180以上去化率低，接受度相对不高。;已售;世茂世界湾;总建面积138.43平米，得房率为76.97%;申洲四季桂花园四期;规模;网新与本地开发商合作项目，位于曼哈顿广场东面，地理位置优越，14万方，具有一定规模，目前正处于前期报批阶段。;　; 目前整个住宅市场需求依旧明显递增，成交价格平稳上升 区域内重点项目销售分析得知，环境配套等依旧是中心片区住宅的重要卖点 北仑中心片区住宅产品在市场上具有一定的认可度，销售状况较好 住宅产品对整个中心片区的发展具有推动的作用;曼哈顿广场 以大型超市，生活日用品，电器、服装等为主。;商业市场;商业市场;城区商业模式尚处社区商业区+零星大型MALL卖场模式，具备规模影响力的集中式纯商业项目缺乏。;商业市场——重点项目;商业市场——重点项目;核心区大型商业项目，前期企业资金断层导致项目被富邦收购，目前处于重新规划阶段，将定位为北仑一站式综合购物广场，是本案重点竞争项目。;商业市场——重点项目;目前北仑底层商业价值最高达3-4万元/㎡；2层商业约在1.5万元/㎡左右，随着北仑城市发展，未来商业价值还有上升空间。 ;商业市场; 目前整个商业市场需求依旧明显递增，成交价格平稳上升 区域内商业项目不断增多，发展势头迅猛 参照区域内项目，大规模纯商业醒目存在一定的风险 区域内其他商业项目在商业操作中，均加入了一定的住宅部分，保证资金回笼链;公寓市场;公寓市场;东一时区;好时光;宏时中央风景; 目前整个公寓市场需求依旧明显递增，成交价格平稳上升 新的调控，市场呈现暂时下降的局面。 区域市场于大宁波市场格局中处于价格洼地，存在吸引大市客户可能。 北仑目前投资客较多，看中的是地段发展潜力。 ;酒店市场;酒店; 目前整个酒店市场以中档为主，五星级只有一家 北仑旅游商务随着城市发展逐渐增加需求，目前区域内缺乏有影响力的品牌酒店 未来酒店市场空间较大，同时未来竞争形式严峻;区域房地产市场处于供销两旺状态;part4 项目分析;地块概况分析;项目地块为规模较大的工业用地；具体用地相关指标需进一步确认;地块概况;地块理解;地块价值评估;地块发展不稳定障碍点;地块发展不稳定障碍点;项目分析;劣势(weakness) W1 短时间内区域人流量不如老城区 W2 目前北仑高端客群存在外流 W3 近期国家房地产新政给予整个房地产市场一定的压力;项目分析;威胁(threat) T1 政府对房地产市场严格调控期，未来充满不确定性; T2 无论是住宅还是商业，未来竞争较为激烈； T3 曼哈顿广场等区域内具有一定规模的商业项目已在强占市场先机 ;位于中心片区，地理位置佳，交通便利;客户定位;客群分析;客群分析;客群分析;以轻轨、中提升为主的城市建设拆迁群体： 从个别案例：九峰小区、凤凰小区有较大部分拆迁群体； 购买动机： 原有物业被拆迁，拥有丰厚拆迁款； 安置房品质较低，不能满足需求 区域认同感强；;主力客群 都市新贵型;区域标杆;综上思考，项目整体定位……;;part5 项目建议;规划建议;方案一;方案一;规划建议;泰山西路;方案二;方案对比;商业产品建议;主题式商业产品建议;主题式商业产品建议;特色商业产品建议;住宅产品建议;住宅产品