广州白云物医药基地项目发展与经营策划(汇报版)181P.ppt

目标收益率的确定 建议将目标收益率暂定为15% 房地产开发的内部收益率一般在8%～12％之间，土地一级开发则在10%左右 鉴于本项目开发建设周期较长、不确定因素较多、有一定的风险，为吸引投资者，目标收益率应适当提高 选定方案相关指标 土地出让进度 先扬后抑，在2015年左右达到出让高峰 经营性用地比例 约占可用地面积的17.5% 税收返还 区留成部分返还60% (地税区留成约为40%，国税约15%） 目标收益率 税前目标收益率暂定为15% 经济技术指标 项目 面积 比例 备注　 用地总面积 9,466,060 　 折合14,198亩 不可用面积 498,548 5% 折合748亩，含农民居住地、污水处理厂、特殊用地、水域等 可用地面积 8,967,512 95% 折合13,451亩 其中 　 　 道路面积 807,076 9% 占可用地面积的9% 绿化面积 1,345,127 15% 未含退缩及出让用地内部绿化 公建配套 448,376 5% 占可用地面积的5% 工业用地 4,797,619 53.5% 研发、厂房、孵化器、实验室、中试基地、配套等 其中配套 335,833 7% 企业办公、宿舍、物流等 经营性用地 1,569,315 17.5% 住宅、商务、商业等 建筑面积 10,559,245 　 平均容积率为1.18 公建配套 224,188 2% 容积率为0.5 工业用地 7,196,428 68% 容积率为1.5 经营性用地 3,138,629 30% 容积率为2.0 各项重要数据、指标汇总 项目 数据 备注 总成本(万元) 310,121 含营业税 可出让土地平均成本(元/m2) 487 折合约32万元/亩 总收入(万元) 830,215 含返还 可出让土地平均收入(元/m2) 1,304 折合约87万元/亩 税前利润(万元) 520,095 　 自有资金(万元) 109,136 约占总投资额的35% 贷款额(万元) 68,968 约占总投资额的22% 财务费用(万元) 17,125 　 内部收益率 15.64% 全部投资 净现值(万元) 5,911 全部投资 静态投资回收期(年) 11.0 全部投资 动态投资回收期(年) 15.4 全部投资 内部收益率 15.7% 自有资金 净现值(万元) 5,958 自有资金 静态投资回收期(年) 11.4 自有资金 动态投资回收期(年) 15.4 自有资金 成本构成比例 成本汇总 序号 项目名称 投资金额 (万元) 单方造价 可出让面积成本(万元/KM2) 可出让面积成本(万元/亩) 备注 一 土地取得费用 139,815 　 　 21,960 14.6 　 1 征地补偿 68,704 6 万元/亩 10,791 7.2 约6万元/亩 2 拆迁安置 43,402 1,400 元/m2 6,817 4.5 　 3 工业用地政府收益金 14,151 2.4 万元/亩 2,223 1.5 仅计算工业用地和经营性用地 4 经营性用地政府收益金 13,559 43.2 元/m2 　 　 　 二 非经营性基础设施 76,270 　 　 11,979 8.0 　 1 道路工程 32,283 400 元/m2 5,070 3.4 按道路面积计算 2 排水、排污工程 17,935 20 元/m2 2,817 1.9 按可用地面积计算 3 高压线入地 5,875 2,350 元/m2 923 0.6 长度约2.5KM，11万伏及22万伏各一路 4 市政绿化工程 20,177 150 元/m2 3,169 2.1 按绿化面积计算，含路灯 三 前期费用 20,037 　 　 3,147 2.1 　 1 勘察设计费用 318 　 　 50 0.0 　 2 土方工程 17,935 20 元/m2 2,817 1.9 按可用地面积计算 3 临时三通一平 1,784 　 　 280 0.2 　 四 不可预见费 23,612 10% 　 2.5 　 五 企业管理费 7,792 3% 　 0.8 　 六 营业税 25,470 5.09% 　 2.7 　 七 财务费用 17,125 　 　 1.8 　 合计 310,121 　 48,708 32.5 　 成本估算 ——土地取得费 征地补偿费 经了解，钟落潭镇的耕地征地费用在4～6万元/亩之间，含征地补偿、青苗补偿、税费等，本次估算取最高值：6万元/亩。 拆迁安置费 回迁房建设费用。按农民新村用地面积约15.5万平方米，容积率2.0计算，建筑面积单方造价为1,400元/平方米。含附属物补偿、搬迁费