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广汉房地产场调研及项目可行性分析
广汉房地产市场调研及项目可行性分析 广汉市基本情况介绍 广汉市经济社会发展情况 广汉市经济开发区介绍 销售手段,大多采用预售客户诚意金,分期分批次推盘的形式来销售,一批次的数量多少,各个楼盘不一,有按栋来分的;内部认购,几乎全部收取诚意金,收取时间在取得预售证后,金额在8000元-2万元间,以开盘额外优惠1-2%和按内部认购顺序优先选房权来吸引客户。 位置对销售的影响就不是很大,在广汉东、南、西、北调查来看,客户对方位无明显喜好,但对政府规划很有信心,城北片区—经典上城买的即好价格还高就是明证 ,其他方位的项目也很受欢迎。 园林绿化:小区绿化是一个大卖点,也是各楼盘的个性所在,水景也是一大特色,用来提高楼盘价格,但大多品质不佳。 配套设施:大多数楼盘主要配套就是花园,运动设施小区内也有体现,泳池则没有,会所也是按商铺茶楼标准配置。 消费者分布:从调查来看,广汉房地产的消费主力是本地人群及小部分外地人,比例约在85:15。 物业形态:以多层、12层和16层电梯洋房为主,层高全部是3米,很少建有地下车位。 接待中心:楼盘销售接待中心多设置在项目附近靠路边,容易被客户 看到的地方,都有导示系统,接待的置业顾问着统一的服装,数量多 少不一,视项目推广状况;接待中心装饰高低不等,有的很简陋,但 销售也很好,也有的的豪华典雅,风格与项目定位相融合,内部有接 待台;还有资料架放置项目资料(宣传单张、户型图等);中心位置 设置客户接待区放置4-8套接待桌椅;展示区沙盘有总体的、也有单独 户型的,实际做法各不相同,周边还悬挂展板或吊旗烘托气氛;还设 置休息区放置沙发等物品。 目标地块 开发建议 综上所述:此地块具有开发价值,从前表来看,地价在90万元/亩以内都能接受,如超过90万元/亩,风险加大,利润较薄,开发意义就不太大;如能控制在70万元/亩,就比较理想;最好结果是价格降低和容积率高,地价在60万元/亩以下,虽然品质无法做到最好,但利润能做到最大。 开发思路建议: 开发周期:3-5年 物业形态:以多层+小高层结合,尽力搞好园林设施提高项目品质,形成独有风格区分其 他项目; 开发节奏:分多期开发,先建花园和配套设施解除业主的后顾之忧,先期提高片区人气, 为后期销售做好铺垫。 价格思路:以相对较低的价格入市,小幅度多频次提升价格,以期达到或超过预期销售均 价。 关于利润:在前表中建安和其他成本估价偏高有降的空间,销售均价则有提升空间;如能 降低建安和其他成本而同时提升销售均价,则利润还可增加。 目标地块分析 项目位置:地块位于广汉市经济开发区,距成绵高速广汉出入口仅一步之遥,前临高雄路(浪度大道),后靠台北路西一段,近伴马牧河。 周边状况:新开发区,地处工业与住宅交汇区域,周边无污染源。 优势:地块大,地势平坦,临污染的河道,距成绵高速广汉出入口仅一步之遥; 劣势:地块处于工业区;周边配套设施几乎为零;离中心城区距离较远; 风险:政府对房地产的政策,物业税的问题,将上市项目较多,市场竞争激烈。 机会点:周边的各类项目的动工,带来的人气;广汉经济和房地产市场的稳步发展;成都第二绕城路缩短广汉与成都之间的距离,对广汉经济的拉动。 目标地块评估 地块面积:190亩 预计销售均价:3000元/m2 预计成本(涵盖建安、报建、推广等费用,不含土地费用):1800元/m2 13,269.60 15,169.60 17,069.60 18,969.60 20,869.60 容积率2.0 20,862.00 22,762.00 24,662.00 26,562.00 28,462.00 容积率2.5 利润(万元) 17100 15200 13300 11400 9500 土地成本(万元) 675 600 525 450 376 容积率2.0 540 480 420 360 300 容积率2.5 楼面地价(元/m2) 90 80 70 60 50 拍卖地价(万元/亩) 拍卖地价对应经济指标 75,924.00 94,905.00 销售总计(万元) 45,554.40 56,943.00 成本(万元) 253,080.00 316,350.00 总建筑面积(m2) 2.00 2.50 容积率 容积率比较 谢 谢 LOGO 广汉位于“天府之国”四川之腹心,地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段,是成都经济圈的重要部分,也是成都以北的重镇,自古就有“蜀省之要衢,通京之孔道”的
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