野鸭湖旅游小镇项目可行性研究报告.pdf

昆明百货大楼（集团）股份有限公司 “野鸭湖旅游小镇”项目（一期）可行性研究报告 （暨募集资金运用可行性报告） 野鸭湖旅游度假区位于昆明市区东北部的双龙乡，是昆百大集团公司投资的 昆明野鸭湖旅游服务有限公司开发的生态旅游区，是典型的城郊型大众休闲旅游 区，在昆明区域市场内已有一定的知名度。 1 项目的背景和意义 2005 年云南省政府在推进全省小城镇建设的战略方针指引下，把野鸭湖旅 游度假区列为云南省旅游小镇首批开发项目，“野鸭湖旅游小镇”概念正式形成。 在省、市、区三级政府的领导和大力支持下，公司合理利用现有土地，深化旅游 开发的层次，展开公司的房地产开发业务，将旅游、休闲、房地产等整合成一个 完整的互动系统，推进野鸭湖片区的城镇开发进程，以野鸭湖区域良好的生态环 境为基础，在风情旅游主题构筑的文化平台上，把野鸭湖片区建设成为一个人文、 宜居的旅游小镇，为昆明市和盘龙区建设和谐社会做出应有的贡献。 野鸭湖生态旅游社区是昆明市高端的文化型休闲产品，集旅游、休闲、会议、 分时度假产权别墅等于一体的复合功能社区。它充分体现了春城昆明和野鸭湖区 域的综合优势。社区在满足了海内外中高端消费市场的同时，对大众市场有所兼 顾，市场基础稳固。本项目具有极强的文化生命力，其文化内涵与表象的构建、 发展和延续将获得世界性的关注与支持，具有一定的可行性和可操作性。本社区 作为公司具有长期战略价值的项目，有着良好的运作前景。 2 产品市场供求预测 2.1 项目周边房地产市场分析： 1 野鸭湖未来的定位和发展将与世博城、东盟使馆区、高天流云、阳光高尔夫、 野生动物园、新机场形成相互呼应的局面，推动区域真正形成“世博园－新机场” 经济带。金殿——世博园片区交通条件成熟，加之拥有悠久的人文历史，森林覆 盖率高，空气清新，成为继滇池之后又一个适宜开发高档物业的区域。 目前区域内随着阳光高尔夫的投入使用；高天流云，世博IN 家园等高档物 业的推广，野鸭湖所处区域高档地产逐步升温已炒热，区域板块逐步形成，为野 鸭湖项目的推出提供了良好的区域环境。同时区域内中端的经济型低密度住宅基 本空白，这样为野鸭湖项目提供了一个比较适合的市场切入点。 2.2 昆明休闲度假型住宅市场分析 结合昆明市场消费者需求调查成果，昆明市场的未来走势为：市区内无外部 景观类居家型低密度住宅曾经是市场的主力，目前正在逐渐淡出历史舞台；近郊 有一定外部景观的居家型住宅目前处于热潮期，无论需求和供给都较旺盛。未来 的需求和供给将越来越集中在高档独立别墅的层次上。由于全国性政策限制，昆 明高端住宅市场将缓慢发展，但远郊型“低密度住宅”将大量兴起，产品形式决 定了主要面向休闲度假市场；休闲度假住宅虽然目前在市场上刚刚兴起，从近几 年昆明市场的发展趋势看，近远郊休闲度假住宅将成为与近郊居家别墅相并列的 另一个主力形态。近远郊兼有休闲度假功能的居家别墅实际上是居家别墅向休闲 度型住宅的过渡形式，是满足消费者低价位购买和享受高档消费的特殊产品。 市场预测结论：近郊居家别墅是目前竞争最激烈的一个市场；休闲度假住宅 是竞争强度较小、但需求刚刚兴起的市场。因此，野鸭湖旅游小镇定位为以休闲 度假为主要功能的生态住宅群落。 3 产品方案 3.1 产品定位：生态住宅 3.2 卖点：居住外部属性趋于完美，项目口碑良好；高绿化率、大面积的自然森 林和湖水。区内住宅产品具有较好的居住舒适性。 3.3 户型：采用小进深、大开间设计，产品功能涵盖：居住空间、室外活动空间、 2 车辆停放空间。避免联排产品采光面较少这一传统设计弊端，采用双联体和小独 栋、设计。车辆停放空间不占用销售面积，赋予住宅更多居住空间。考虑到项目 的目标客户群的需求状况、项目前期的定位以及联排产品的户型均好性设计，户 均面积考虑定位为 180 ㎡～280 ㎡之间 3.4 建筑风格：中北欧式结合的建筑风格，屋顶为斜坡式，外立面、窗体、底部 及墙体材料按照中高档设计。 3.5 建筑形式：本次可行性研究暂按四种户型设计，分别为联排、双拼、单体， 度假 SOLO。 3.6 结构形式：根据地质情况，采用框架及浅基础与桩基相结合的基础形式。 4 环境保护 项目本身没有产生“三废” 的工业建设，环境保护主要致力于解决旅游小