商业综合体恒隆广场案例研究11.37MB.ppt

* 商业综合体恒隆广场案例研究 * 中国内地是恒隆地产的发展重点，其产品以购物中心为主，辅以写字楼、酒店和公寓 城市 已进入城市为上海、杭州、沈阳、无锡、济南、长沙 目标是三年内，在多个大陆城市为购入土地以兴建12个大型商业项目，拥有约300万平方米的最佳商业物业 选址 城市商业中心 产品 购物中心为主导，部分项目配合酒店、写字楼、公寓 经营策略 商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理 开发步骤 以商业开发为优先 恒隆广场产品特点 * 恒隆地产综合体项目选址于城市中心，总规模在30万平米左右；多个项目正处于建设过程中 构成元素 地点 城市 建筑面积 建设状态 天津 天津和平路商圈 购物商场 15万平米 2010年完工 城市中心 15万平米 2009年完工 济南 购物商场 历下区泉城路 沈阳市中街路 沈阳 购物商场 城市中心 12万平米 2008年完工 沈阳 市政府广场南面 城市中心 80万平米 2008年动工 长沙 商业+写字楼+公寓 城市中心 50万平米 2010年完工 崇安区人民中路 2008年动工 无锡 商业+写字楼+酒店 25.5万平米 长沙黄金地块 恒隆地产各地项目情况 选址类型 城市中心 上海 上海徐家汇核心 商业+写字楼+公寓 31万平米 已投入运营 城市中心 城市中心 上海 上海南京西路 商业+写字楼 21万平米 已投入运营 城市中心 商业+写字楼+公寓+酒店 * 恒隆地产是一家以持有性物业为主要发展方向的大型香港地产公司 总部位于香港的综合性物业地产开发商 开发的物业类型包括商场及商铺、写字楼、住宅、服务式寓所、工业、写字楼物业以及停车场等，并以商业与写字楼开发为主 目前恒隆将大陆作为主要发展区域，并已进入上海、沈阳、无锡、武汉等城市，以购物中心为主要发展物业类型 2006年实现营业额43.8亿港元，利润20亿港元，截至2007年6月30日，公司的市值达港币1117亿元，成为香港表现最佳的大型地产公司之一 支持 * 上海恒隆广场和港汇广场是恒隆地产目前已投入运营并取得巨大成功的综合体项目 恒隆在中国大陆成功案例 恒隆广场 港汇广场 2006年集团在上海租金收入约为9.45亿元，升31％，两项物业年回报率15％ 预计2010年回报率可达50％（不考虑租金调升） * 两项目都以商业和写字楼为基本功能配置，其中商业面积比例为30%左右 功能构成 恒隆广场功能构成 港汇广场功能构成 总面积：21万平米 总面积：31万平米 功能构成 * 恒隆广场定位于高端消费群，而港汇广场已大众消费群为目标客户群 各功能物业类型 恒隆广场 港汇广场 商业 写字楼 公寓 城市购物中心 大众消费群 顶级 甲级 --- 酒店式服务公寓 高端消费群 类型 目标客群 类型 目标客群 城市购物中心 中小型贸易、咨询类公司为主 大型跨国公司、金融企业为主 --- 外籍商务人士为主 * 在经营策略上，两项目所有功能物业均采取租赁方式获利 各功能物业经营策略 恒隆广场 港汇广场 商业 写字楼 公寓 租赁 租赁 租赁 租赁 --- 租赁 * 恒隆广场及港汇广场项目都采取分步骤开发策略，并都将商业部分作为首期开发内容 1994年12月 2001年11月 2006年12月 恒隆广场 商业 写字楼 公寓 1999年 2006年10月 港汇广场 2002年11月 商业 写字楼 1993年底 2003年3月 二期工程 一期工程 开发步骤 * 港汇商业部分定位于满足大众消费者的综合消费需求的购物中心；而恒隆则以较小的规模将目标消费者锁定于高端阶层 楼层数 总面积 业态组合 定位 主力店 高档城市购物中心 5.2万平方米 高收入阶层 购物、餐饮、娱乐 Sport100、华联超市、永华影院 恒隆购物广场 港汇购物广场 目标消费者 中高档城市购物中心 10.2万平方米 地下1层、地上5层 地下1层、地上6层 大众客群 购物、餐饮、娱乐 I.T.、Fitniss First 购物中心概况 * 恒隆广场和港汇广场购物中心在业态组合上都是以购物为主 恒隆购物中心各业态面积占比 港汇购物中心各业态面积占比 行业占比 * 同时，两项目主力店租户的面积占比较小，确保了较高的租金收益水平 恒隆购物中心主力店面积占比 港汇购物中心主力店面积占比 购物中心概况 * 从恒隆地产所公布的计划兴建城市综合体项目资料中可以看出，“城市中心位置的地标性高品质物业”仍将是其产品定位 计划兴建项目设计效果图 天津项目 沈阳中街项目 沈阳市府广场项目 无锡项目 济南项目 * * * * * * * * * * * * *