大悦城大型购物中心主力店物业管理服务专题培训1.55MB.ppt

Gavin. Huang Apr 1, 2011 大型购物中心主力店 物业管理服务专题培训 北京仲量联行物业管理服务有限公司 * Directory content 主力店的定义及类型 主力店的规划设计 主力店的入场手续 主力店的二装管理 主力店的物业服务（合同摘要、排他条款、特殊服务、消防管理、风险管理、统一又独立人流物流的管理 * 主力店的定义及类型 主力商店在购物中心（shopping mall）中占有较大规模，并自身统一经营管理的品牌商业企业； 主力商店除其内部运营外，必须纳入整个购物中心运营管理，所以主力商店最好是向购物中心租赁商业物业； 主力商店从品牌上、规模上、功能上能带动购物中心的人流，因而主力商店所提供的商品或服务市场需求弹性较大； 主力商店的市场功能在购物中心所处的区域内一般短时间内无法取代； 主力商店因购物中心所处的区域、规模的不同，可设立一间或多间。 * 主力店的定义及类型 超市 百货商场 影院 KTV、电子娱乐 家居中心 电器卖场 大型餐饮 名品折扣店 * 主力店的规划设计 高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等； 主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路； 计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况； 空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择； 是否有独立的人流及物流通道； * 主力店的入场手续 主力店收铺通知书 租赁合同中的租区平面位置图 租赁合同中与物业服务相关的条款复印件 商铺承租条件确认单 交铺现场交铺确认书 水电能源确认表 租户资料（公司名称、联系人、联系电话等） 营业执照及法人身份证复印件（加盖公章） 代理收铺法人授权委托书（加盖公章）【如有】 代理收铺负责人身份证复印件（加盖公章）【如有】 商户治安、消防责任书 租户手册/二装手册承诺书 紧急联络表 出门条授权函 * 主力店的二装管理 1、成立装修管理小组 开业前3-4个月，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理。 2、编制装修管理工作流程和管理制度 1）编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。 2）制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。 * 主力店的二装管理 3、装修管理控制环节 商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。 要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公司应对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。 商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。 * 主力店的二装管理 3、装修管理控制环节 现场材料进场通道、工具运输、退场 所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过物业地下停车场的入口限高。在装修过程中，应做到严格避免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商业物业内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。 内装交叉施工 内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。 * 主力店的二装管理 工期管理 根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。 工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题： 装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材； 天地墙是否有特殊造型和结构； 拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯； 订购有特殊家具和厨房用具； 空调和消防的重新布局。 施工检查 商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必