宁波写字楼办公市场分析报告分解1.01MB.doc

宁波写字楼办公市场分析报告 宁波市概况 一、宁波市自然地理 宁波简称甬，位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心。宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市区三江口汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。 二、宁波市行政区划和人口宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县，慈溪、余姚、奉化三个县级市。全市总面积9365平方公里，人口549.07万人，其中市区面积2560平方公里，人口206.91万人。 三、气候环境 宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温16.2℃，平均气温以七月份为最高，达28.8℃，一月份最低，为4.2℃。全年无霜期一般为230天至240天，年平均降水量为1300毫米至1400毫米。五月至九月降水量占全年的60%。 四、宁波市综合实力 宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市”，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。综合实力在全国地级以上城市中居20位。 五、宁波市居民收入 2004年1—4月，市区居民人均可支配收入为6000元，比去年同期增长18.2%。2004年1-4月，全市完成全社会固定资产投资274.80亿元，同比增长60.8%。其中限额以上完成250.50亿元，同比增长65.2%。在总计中，工业投资完成128.65亿元，同比增长65.8%；房地产投资完成65.51亿元，同比增长64.9%。 二、近几年宁波写字楼发展总述 宁波写字楼发展里程简述 与住宅一路走高的发展脉络不同，宁波写字楼市场有其自身的演绎轨迹，总体呈波浪状态发展。２０世纪９０年代初期，宁波写字楼曾有过一段繁荣史，但到了９０年代后期，行情就一直陷入低谷。由于楼宇规模较小、形式单一，有的现在还在消化。同时，宁波写字楼市场的价格也与其他地市有所不同。有些与宁波经济发展水平相同的城市，写字楼销售的价格往往要高出住宅价格的３０％～４０％，但宁波房地产市场上住宅价格却时常高于办公用房。这主要是由于以前写字楼市场的不景气，此类物业大多由“烂尾楼”改建而来。近几年，随着宁波经济的迅速增长，城市面貌的日新月异，各行业对办公物业的需求也在不断增长，使当地的写字楼市场逐步升温，大多存量写字楼被消化殆尽。特别是２０００年后，宁波经济和房地产业进入了高速发展时期，城市化建设进程不断加快，高科技、金融、物流以及其他相关服务性行业蓬勃发展，作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速，这些都为宁波写字楼的复苏与发展奠定了基础。 企业办公需求与写字楼需求对比 据统计，宁波市企业注册数量逐年上升，仅三资企业就已达到６０００家之多；世界５００强企业中已有２６家在宁波设立分支机构。新的写字楼项目却供应不足，企业快速增长与写字楼的匮乏形成了鲜明对比，致使供需失调。 写字楼发展前景需求量的不断高涨，用房单位对办公要求的日益提高，极大刺激了宁波写字楼物业的急剧升温。东海曙光高档写字楼推出半个月便告售罄……。据了解，目前市场上写字楼的出租率普遍较高，像中银大厦、中保大厦、都是满租，而一些普通品质的写字楼入住率也已达到８５％以上。业内人士指出，写字楼市场的脉搏总是与城市经济的大动脉同步跳动的。从宁波经济的发展态势、经济发展结构及市场供需情况分析，写字楼市场新一轮发展周期已经启动。随着新生用房企业的不断涌入，特别是未来杭州湾大桥的建成及“长三角州”经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓，将给宁波写字楼市场带来无限商机，写字楼将是今后房地产业的亮点，高品质的５Ａ写字楼更是楼市“新宠”。 三、宁波市写字楼销售市场、租赁市场概况 一、海曙区海曙区地处宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。全区面积28.7平方公里，常住人口29.3万，辖8个街道办事处。海曙区系中共宁波市委、宁波市人民政府所在地，是全市政治、经济文化中心。海曙区地处宁波市最繁华的地段。宁波新华联商厦、长发商厦、城隍庙商城等全市规模最大的综合商场，大苑、新园、华侨、金龙等涉外星级宾馆几乎都集中在区内，一批诸如天一广场、乐购超市、新一佳、农工商、好又多、欧尚等一批大广场、大超市和大卖场竞相驻入。市主要金融机构及商检、海关等部门也都设在海曙区。海曙区基础设施完善，交通便捷。辖区内有铁路宁波客运站、汽车南站，距宁波栎社机场仅8公里，与宁波港客运站仅一桥之隔，沪杭甬高速公路宁波市区出入口设在海曙区，所有的市内公交线路和出租汽车几乎全由海曙辐射市区的四面八方。海曙区