常州市商业市场分析研究报告956.50KB.doc

前言 背景 受常州御源房地产有限公司委托，为常州市篦箕巷惠商地块的开发进行市场研究及项目定位。其目的是结合地块特征及周边环境提出物业的定位及营运方案，以求获得投资收益最佳化。 目标 对常州市篦箕巷惠商地块物业的市场性及其可行性进行评价，提出物业的潜力与趋势；结合地块具体特征及周边区域竞争特性，拟定本地块物业的定位方案，力争土地资源最佳利用和最大盈利性与操作性。 研究框架 针对本项目，我行的分析框架如下: 1 宏观市场分析 1.1 宏观环境分析 常州地处长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡共同构成苏锡常都市圈。市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，全市水网纵横交织，连江通海，有着十分优越的区位条件和便捷的交通条件。 常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，2005年全市户籍总人口351.6万人，常住人口410.98万人。户籍人口2001年到2005年间增长10.1万人，年均增长率为7.3‰。 2005年常州市常住人口达410.98万人；与2000年相比增加33.4万人，增长8.8％，年平均增加6.7万人，年平均增长1.7％。目前在常州居住半年以上的外来人口达78.3万人，比2000年增加18.5万人，增长31.0％。外来人口占常住人口的比重为19.0％，比2000年提高了3.2个百分点，在全市新增的常住人口中，外来人口占57％。 数据来源：历年《江苏统计年鉴》 图1.1.1 常州市历年户籍人口  1.2经济概况 1.2.1 产业结构 表 1.2.1 常州市三次产业结构构成 单位：亿元 年份 GDP 第一产业 第二产业 第三产业 2001 672.9 47.11 380.76 245.03 2002 760.6 48.84 431.5 280.26 2003 901.42 47.18 520.25 333.99 2004 1100.61 51.24 647.7 401.67 2005 1302.21 56.5 795.3 450.4 数据来源：历年《江苏统计年鉴》 数据来源：历年《江苏统计年鉴》 图1.2.1 常州市产业结构变化比较图 2005年常州市实现地区生产总值（GDP）1302.2亿元。从三次产业看，第一产业增加值56.5亿元；第二产业增加值795.3亿元；第三产业（服务业）增加值450.4亿元。三次产业结构为4.3﹕61.1﹕34.6，产业结构呈明显的“二、三、一”模式。  1.2.2 投资与财政 图 1.2.2 常州市历年财政收入 在经济总量迅速扩大的同时，地方财政实力也显著增强，财政总收入突破200亿元，达到220.4亿元，比上年增长25.9%，其中地方财政收入95亿元，增长27.4%。财政收入占GDP的比重继续上升，2005年达到16.9%。 常州市历年固定资产投资完成额及实际利用外资额 常州市历年固定资产投资额增速明显，2001－20054年间，年均增长率达41.75％，其中2005年比上年增长85.69％，达769.8亿人民币；在外资利用方面，最近几年也有较大发展，2005年实际利用外资额达到73,000万美元。  1.3 城市居民生活水平 1.3.1 社会消费品零售额 图 1.3.1 社会消费品零售额 从社会消费品零售总额看，最近四年，常州社会消费品零售总额保持了18.84％的平均增长速度，其中2005年比上年增长了37.04％的高速增长，预示社会消费品零售市场进入一个快速增长的新时期。 1.3.2 城镇居民人均入支概况 常州市城镇居民2001－2005年间，人均可支配收入增长速度为11.60％，人均消费支出增长速度为9.23％，人均储蓄存款余额增长速度为17.37％；在较高的人均可支配收入增长速度、相对较低的人均消费支出和很高的人均储蓄存款余额背景下，预示未来消费市场将有较大的增长空间。 图 1.3.2 城镇居民人均入支概况 1.3.3 恩格尔系数 表1.3.3 恩格尔系数国际通用评价标准 恩格尔系数 生活水平的状况 60%以上 赤贫 50--59% 温饱 40-50% 小康 低于40% 富裕 图 1.3.3 常州城镇居民恩格尔系数历年比较 2005年，长三角16城市中，上海居民的食品消费支出最高，人均达4940元；扬州居民的食品支出最少，人均为3014元。食品支出占消费支出比重即恩格尔系数最低的是台州，仅为32.6%；比重最高的是镇江，达到44.2%；其余城市中，除扬州和泰州外，恩格尔系数均低于40%。 从图中可以看出，近些年，常州的恩格尔系数一直保持在40％以下（2004年由于农产品价