13年度万科商业自持物业成本分析0427.pptVIP

谢 谢！ page* * page* page* 酒店业态成本分析 1、从酒店业态总体情况看，丽思和美爵客房成本率高于业态平均值； 2、从项目自身发展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2012年均呈现上升趋势。 （一）客房成本率（客房成本/客房收入） 1、客房成本率分析 二、主要变动成本率分析 page* page* 酒店业态成本分析 2、 威斯汀酒店与同行五星级酒店客房成本率对比分析 威斯汀酒店 客房成本率目标： 14.1% page* page* 酒店业态成本分析 3、 丽思酒店与同行五星级酒店客房成本率对比分析 丽思酒店 客房成本率目标： 17% page* page* 酒店业态成本分析 4、 美爵酒店与同行四星级酒店客房成本率对比分析 美爵的客房成本率是同行最低。2013年按照客房成本率17.3%的目标努力。 美爵客酒店 房成本率目标： 17.3% page* page* 酒店业态成本分析 5、 喜来登酒店客房成本率分析 喜来登由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，目前先与历史数据比较。 喜来登酒店 客房成本率目标： 12% page* page* 酒店业态成本分析 （二）餐饮成本率（餐饮成本/餐饮收入） 1、餐饮成本率分析 1、从酒店业态总体情况看，仅威斯汀酒店的餐饮成本率低于业态平均值； 2、从项目自身发展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2012年均呈现上升趋势。 page* page* 酒店业态成本分析 2、威斯汀与同行五星级酒店餐饮成本率对比分析 威斯汀酒店 餐饮成本率目标： 53.4% page* page* 酒店业态成本分析 3、丽思酒店与同行五星级酒店餐饮成本率对比分析 丽思酒店 餐饮成本率目标： 51% page* page* 酒店业态成本分析 4、 美爵酒店与同行四星级酒店餐饮成本率对比分析 美爵餐饮成本率与同行最低餐饮成本率持平，2013年预算餐饮成本率为63% 美爵酒店 餐饮成本率目标： 63% page* page* 酒店业态成本分析 5、 喜来登酒店餐饮成本率分析 由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，故与历史数据比较，取最低餐饮成本率为目标。 喜来登酒店 餐饮成本率目标： 56% page* page* 酒店业态成本分析 1、美爵酒店和喜来登酒店高于平均值 2、丽思酒店的行政费用率呈现缓慢上升趋势 （三）其他变动成本率分析 1、行政费用率分析（行政费用/总收入） 五星级且年收入1亿以上 6% 四星级或年收入1亿以下 8% 行政费用率目标： 项目 威斯汀 丽思 喜来登 美爵 2012成本率 5.5% 7.2% 10% 10.4% 标准 5.5% 6% 8% 8% 下降空间 1.2% 2.0% 2.4% page* page* 酒店业态成本分析 2、市场营销费用率分析（市场营销费用/总收入） 市场营销费率目标： 5.8% 项目 威斯汀 丽思 喜来登 美爵 2012成本率 5.8% 6% 5.5% 6.1% 标准 5.8% 5.8% 5.5% 5.8% 下降空间 0.2% 1、美爵酒店和丽思酒店高于平均值 2、美爵酒店和喜来登酒店呈现上升趋势 page* page* 酒店业态成本分析 3、能耗费用率分析（能耗/总收入） 五星级且年收入1亿以上 5% 四星级或年收入1亿以下 8% 能耗费用率控制目标： 项目 威斯汀 丽思 喜来登 美爵 2012成本率 5.0% 5.1% 10.1% 7.1% 标准 5% 5% 8% 7% 下降空间 0.1% 2.1% 0.1% 1、美爵酒店虽然高于平均值但已出现明显的下降趋势 2、喜来登酒店是酒店业态中最高的项目，且下降趋势并不明显，主要原因是收入并没有明显增长。 page* page* 酒店业态成本分析 收入和成本均呈上升趋势，由于收入增长速度超过成本，因此变动成本率是下降的。 （四）金融街公寓成本分析 1、变动成本率分析（变动成本/总收入） page* page* 酒店业态成本分析 市场营销费用率和能耗费用率略有上升趋势。 2、各项变动成本率趋势分析 page* page* 酒店业态成本分析 2、公寓客房成本率分析 金融街公寓 客房成本率目标： 10% 因威斯汀公寓的费用为分摊费用，参考性不强。 page* 酒店业态成本分析 三、酒店成本管控措施 （一）确定成本率目标，建立奖惩机制 各酒店项目拟按下表，分步实施目标成本率的下降，预计在2014年达到目标成本率。 里兹置业公司将制定成本控制奖惩机制，加强过程管理，通过考核、监督等手段保证目标成本率实现有效合理下降。 项目 威斯汀 丽思 喜来登 美爵 客房成本率 14.1% 17.0% 12.0% 17.0% 餐饮成本率 53.4% 51.0% 56.0% 63.0% 行政