开盛太阳广场购物中心全程营销战略489.00KB.doc

开盛太阳广场购物中心全程营销战略总纲 Prepared for : 宁夏中卫开盛商贸有限公司 Prepared by: 深圳本道地产顾问机构/西安本道房地产策划有限公司 Date: 2003-10 NO：BD-NXZW003 TEL：（029）8262076 8262077 FAX：（029）8269923 【必威体育官网网址度二级】 第一篇 项目分析 前言 一、投资分析……………………………………………………………6 1、商业环境 2、商铺投资特点 3、商铺投资者 二、项目SWOT……………………………………………………………9 项目优势（Superiority） 项目劣势(Weakness) 项目机会点(Opportunity) 项目威胁点(Threat) 三、项目综合分析结论………………………………………13 第二篇 项目定位 一、综合目标群体定位……………………………………………14 1、投资者定位 2、消费者定位 二、项目营销定位…………………………………………………16 第三篇 商业规划及产品提升 商业规划定位………………………………………………21 项目概念定位 项目零售品消费者定位 项目经营理念 项目功能定位 项目经营模式定位 项目商业规划 经营商品及价格定位 项目经营策略定位 项目经营管理原则 二、项目提升…………………………………………………29 （一）软件提升 项目概念提升 项目经营提升 专业管理公司的介入 （二）硬件提升 主力商家的引进及分层主题商场的设置 完善的硬件配套设施 第四篇 项目营销执行策略 项目整体运营模式…………………………………………32 销售实施策略…………………………………………34 1、五点一线整合攻击手法营销策略 2、项目营销渠道策略 3、营销价格策略 产品营销时间段划分及策略………………………37 1、项目形象的树立——蓄水期 2、项目形象的拓展——开盘期 3、项目形象的确立——强销期 4、项目形象的完善——持销期 四、广告策略…………………………………………42 1、广告传播方式 2、广告时间段划分和诉求重点 3、项目市场形象推广 4、广告营销费用建议 五、后期文件内容列附………………………………47  前 言 首先感谢贵公司对本道的信任，有机会参与贵公司开盛项目，我们深感荣幸，相信通过我们双方紧密的合作，会为双方在未来建立更进一步的合作关系奠定良好基础。基于此，现将本道对贵公司开盛项目的全案营销战略总纲提交贵方。同时，为了能使贵公司开盛项目全面成功，我们在此殷切期望双方未来工作的紧密配合,这样双方工作才更具目标性。我们共同的目标------- 将“开盛太阳广场”打造成为整个中卫县内规模最大、设施最完善、经营理念必威体育精装版、经营模式最灵活的综合类大型购物中心。 第一篇 项目分析 一、投资分析 1、商业环境 以中卫现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态普遍滞后，需要得到全面的调整。 从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，中卫现有各大商场均缺乏准确的定位和固定的客户群。 现有代表性商业--鼓楼百货、人民百货、金世纪百货业种有并存状态，传统百货商品重复雷同、无产品特色且无市场价格标准。 中卫市场环境发生改变后，这种局势显然不能迎合社会及购买力的进步。 在对整个商业市场进行分析后，结论如下：谁填补了大型综合购物中心--流行百货、超市、主题商场、专业店、专卖店的空缺，谁就可以在中卫商业市场独领风骚。 2、商铺投资特点 A．商铺投资的稳定性特点投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短而商铺的租约通常为至3年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓无价。 商铺投资回报率较高 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念全面普及，与住宅的价格之比还远不到成熟市场的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一