徐州某社区车位划分方案及街铺销售方案34.50KB.doc

徐州某社区车位划分方案及街铺销售方案-销售 一、车位划分方案 我案车位为一层架空车位，遵循徐州设计三院李正刚院长的指导意见，按照一般车位的标准尺寸（2.8m×5.3m），结合我案一层的具体格局，以及考虑到实际使用的便利性，四号楼共计划分标准车位七个、五号楼共计划分标准车位七个，总计十四个。 四号楼、五号楼电梯西侧可分割储藏区各三间，同相应位置车位配套。电梯东北侧墙体建议开设一个进出口，方便业主停车后进入楼梯。 汽车位与自行车位，建议用柱网分隔。 四号楼自行车位面积约30平方米，按每辆自行车停车面积1.5平方计，总计可满足约20辆自行车停车需要。五号楼自行车位面积约46平方米，按每辆自行车停车面积1.5平方计，总计可满足约40辆自行车停车需要。 ■由于我案一层架空车位，已经分摊到四号楼、五号楼公摊面积中，因此没有独立产权，无法进行实际销售；且由于目前消费者维权意识日益加强，目前很多购房者对车位使用权的销售也争议颇多，投诉事件频频发生。 为了避免日后造成不必要的纠纷，体现公司的诚信精神，建议沁园十四个标准车位，由物业管理公司上房后对业主进行使用权出租，具体租金价格，由物管公司根据实际情况自定。 二、沿街商业部分 （一）产品分析 1、 我案沿街商业部分之前商未正式对外推出，目前剩余三层连售的单个面积500余平米的商铺三套。 2、由于是三层连卖，虽然单价不高，但是总价要超过200万，一般普通客户很难投资。 （二）周边商业环境分析 1、 我案商业部分临近段庄广场商业圈，临街商铺是段庄广场商业圈目前业态比重最大的商业业态。该地区门面房大都为底层临街门面，三层以上的门面极少，但周边在建的门面都为2-3层。 2、目前我案所在区域内临街店铺经营面积偏小，大都在20-40㎡左右。这是因为该区域内服务于日常生活需要的店铺较多，这些店铺需求面积不大。但周边新建的商业门面面积较大，均在单间100平米左右。 3、我案附近餐饮、休闲、娱乐等商业基础设施缺乏；临近经营业态结构多为中低档商品；周边汽配等店铺较多，商业氛围不浓厚。 4、我案所在地附近，不同地段位置门面房租金、售价差距明显。 项目名称 位置 项目规模 商业形态 租售模式 租售价格 万通嘉苑 家美时北侧 每套面积在200㎡左右，上下两层 日常用品、办事处 以售磬 300平米，年租金7万，约20元/平米。月 我案南侧100米（厂房改建） 约2000平米，层高超5米 未定 200平米以上出售 售价6000元/平米 我案对面门面房 单间50平米左右 汽配 出租 50平米，1000元/月，接近20元/平米.月 5、周边缺乏成熟住宅社区，对于商业项目而言，人流量少，周边环境差，生活配套不足，是我案销售面临的最大问题。 6、投资者日趋理性项目招商难度增大。 （一） 项目业态定位 由以上对项目自身属性、区域市场商业结构、可归纳出项目定位必须体现的特征： 1、本案需体现自身特色，并有针对性的吸引目标客源。 2、 本案业态定位应加强功能规划效应，在基本满足我案住宅消费者的需求上，影响周边附近区域消费者。 3、 本案定位应充分周边环境，不宜做成易产生污染、噪音的商业业态，以免影响楼盘自身品质。 （二） 项目商业业态可能性分析 主要针对1—3层连售的大面积商业部分，且以出售的形式推出。 A 酒店、餐饮 （1）体量比较适中，且餐饮行业对楼层要求不是甚大。 （2）项目周边主要餐饮场所主要集中在段庄广场及西苑附近，我案周边500米范围内存在市场空缺，如成功引进我市中等规模的餐饮连锁品牌，如小白羊、同仁居，可满足周边及我案消费者日常消费需求。 （3）门口停车条件良好。 不利因素：周边成熟社区缺乏，人气不旺，且环境比较差，小区上房后可能会有所改善。 可行性★★★★ B 底层超市+二、三层餐饮 对于购买后租赁的客户来说，这是比较理想的搭配方式，可以满足我案及对面工程学院的日常消费需求，且餐饮部分可通过内部设计改动直接引入二楼，可实现租金收益最大化。 不利因素：投资客户越来越理性，购买后的租赁存在一定的风险，招商工作比较困难。 对于购买自用的客户，很难同时经营两种商业业态。 可行性★★★ C 汽车4S店（中型汽配中心） 由于我案所在地交通比较便利，且临近西苑小区、车管所、交警大队等社区及部门，如成功引进中高档轿车4S店，对其品牌宣传也有良好的推进作用。 我案的体量和建筑结构，基本能够符合4S店的选址要求。 周边已经形成一些汽车配件维修的商业环境。 不利因素：4S店选址要求较高，且多集中在我市三环东路和东郊金山桥版块，设在我案所在地可能存在一定市场抗性。 招商谈判难度相对较大。 可行性★★★ D 其他可能业态 企事业单位办事处、装饰装修材料公司等。 三、营销推广建议 实销策略 1、对前期已成交的客户进行回访，询问其或者其