2006年度成都中铁双龙湾整合推广.pptVIP

项目的SWOT分析 项目劣势和竞争规避方案 物管服务规避方案：邀请一个国际化的大品牌物管（超过中海、万科）对项目进行顾问管理。将项目未来服务做到极至。 体验营销方案：项目目前没有样板房是现代营销中体验营销的最大劣势，由于我们的目标客户群体是高尚生活群体，其对生活的亲身感受是非常强烈的，而在现场不能有所体会的话，将为销售带来极大的不利，有资料表明，高尚楼盘的销售，样板区体验占据销售决策的50%以上，对于本案而言，在清水河畔修建样板间其体验感也不强烈，建议开发商能够在一号楼的标准层提前装修出样板房。当然该样板房最终还是能够卖出去的。 小结 选择在龙湖之后开盘，秋交会期间以宣传企业品牌“负责任的城市建设者”为主。 主要传播媒体选择“站台”形象和“居周刊”软文。 销售分期按照“小户型+大户型带中户型”进行划分。 在销售样板房未出来之前，在清水河畔设置一个观景塔，差异龙湖清水河畔绿化。 在1号楼标准层装修体验样板房。 选择世界级的物管单位做顾问 增加停车位和加入立体绿化概念 客户认知 主要在西城区、北城区和东城区的富裕阶层，对现有住房环境、户型不满，向往高品质的生活方式，有极强的购买能力，属于非常成熟的购买群体，对成熟高尚开发商提供的生活方式接受度高，对户型需求苛刻，同时对面积要求大，是本案144平方米以上户型的主要消费者，同时该部分人群为社会精英阶层，有极强的社会号召力。 该类客户自主性极强，一般不需要销售人员过多介绍，相信自己的判断和自己的体验，征服此类顾客，体验营销极为重要。 第一类群体 主要在西城区，对现有住房环境、户型略有不满，又不愿意离开西城区，但西二环路以内的住宅又压力偏大，所以退而求其次在西三环附近购房，该类人群对120-140平方米住宅需求旺盛。 此类客户为城市精英、都市白领、公务员、时尚人士，容易被时尚行为所吸引。 第二类群体 第三类群体 主要在主城区，受朋友、亲戚或者权威影响，高价置换原有旧房，而选择在西城区购买，计算所得在西二环路内购买和西三环路购买的差额，而选择西三环，主要需求面积比较散； 周边县市因为向往成都、或者由于家中主要人员如子女、夫妻工作原因调动到成都而购房，唯一吸引力是品牌或价格，由于家庭成员多，所以面积在90-120平方米左右； 此类客户最挑剔，同时比较实在，对美好生活的向往追求，也容易被时尚人士打动而跟风。 小结 对于本案而言，第二类群体是最难把握的群体，同时也是最有号召力的群体，所以选择一些和这类群体息息相关的活动和传播，所以一些发生在城市的新鲜事情应该能够达到足够的传播效应，如《浮绘城事》。 户型罗列 一栋 　朝向好，户型较大，赠送面积较大 6.3+12.6=18.9 15.36 中庭 南北 四室二厅二卫一厨，一入户花园，二阳台 A5 中庭 景观最好，户型较大，赠送面积较大 3.6+9=12.6 24.36 清水河 东西 四室二厅二卫一厨，一入户花园，二阳台 A2 朝向好，景观较好 同上 4.025 中庭 南北 三室两厅二卫一厨，一入户花园，一阳台 B1-3 朝向好，景观较好，户型标准 4.83 13.23 中庭 南北 三室两厅二卫一厨，一入户花园，一阳台 B1-2 景观较好，户型标准 4.83 6.84 中庭 南北 三室两厅二卫一厨，一入户花园，一阳台 B1-1 临河景观视野好，赠送面积大 11.25+4.05=15.3 14.62 清水河 东西 四室二厅二卫二厨，一入户花园，二阳台 A1 优点 阳台面积 入户花园面积 主要景观 朝向 户型 标号 一栋 二栋 ? ? 二栋 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 9.18+5.76=14.94 6+8+3.15=17.15 6+8+3.15=17.15 6+8+3.15=17.15 6+8+3.15=17.15 6+5.22+3.15=14.37 阳台面积 同上 同上 同上 同上 同上 朝向好，户型标准，赠送面积较大 户型标准，赠送面积较大，有入户花园 朝向好，户型标准，赠送面积较大 朝向好，户型标准，赠送面积较大 朝向好，户型标准，赠送面积较大 朝向好，户型标准，赠送面积较大 朝向好，户型标准，赠送面积较大 优点 6 中庭 南北 两室两厅一卫一厨，一入户花园，一阳台 C1-6 7.5 中庭 南北 两室两厅一卫一厨，一入户花园，一阳台 C1-5 7.8 中庭 南北 两室两厅一卫一厨，一入户花园，一阳台 C1-4 7.5 中庭 南北 两室两厅一卫一厨，一入户花园，一阳台 C1-3 7.5 中庭 南北 两室两厅一卫一厨，一入户花园，一阳台 C1-2 6 中庭 南北 两室两厅一卫一厨，一入户花园，一阳台 C1-1 5.52 外景 东西 三室两厅二卫一厨，一入户花园，二阳台 B4 　 可见中庭 南北 三室二厅二卫一厨，三阳台 B