2006年度艾博龙园项目营销策划方案.pptVIP

一期项目——推盘节奏 一期营销策略——“各阶段目标” 价格核心战略—— 低价入市，抢占市场； 层层推进，快速销售； 引爆市场，制造供不应求之销售局面。 一期总体销售达65-70%时二期项目开始销售 预计07年7月开始认筹 预计07年9月中旬开始公开发售 一、二期项目总体销售达65-70%，三期开始销售 预计08年8月开始认筹 预计08年10月开始公开发售 二期价格策略 目前片区市场多层均价：2200 按市场预计小高层均价：2450 呼和浩特市房地产管理局必威体育精装版发布的数据显示，商品住宅年度同比增长为9.7%，根据 市场增长趋势放缓和片区放量突增的情况，取8%为合理的计算参考，按这个指数计算， 二期的市场参考均价为： 多 层： 2200×（1＋8%）≈2376元/平米 小高层： 2450×（1＋8%）≈2646元/平米 二期预期价格：多层2400—2500元/平米，小高层2700—2900元/平米 三期价格策略 07年片区市场多层均价为：2500元/平米 高层均价为：2900元/平米 呼和浩特市房地产管理局必威体育精装版发布的数据显示，商品住宅年度同比增长为9.7%，根据市场增长趋势放缓和片区放量突增的情况，取8%为合理的计算参考，按这个指数计算，三期的市场参考均价为： 多 层：2500×（1＋8%）≈2700元/平米 高 层：2900×（1＋8%）≈3132元/平米 三期预期价格：多层2700—2800元/平米，高层3100—3200元/平米 根据项目工程形象进度、借助住宅销售人气和市场转旺，在一期外商业街外部装修完成且新售楼处装修完毕时，于07年7月份开始商业认筹，认筹期三个月，预计07年8、9月份一期商业公开发售，二、三期商业同样根据工程进度适时调整入市时间。 周边市场动态分析 项目高度 属性定位 客户定位 形象定位 总体营销策略 工程配合 销售准备 媒体安排 营销推广费用 项目定位 一期营销执行 一期住宅 二、三期住宅 一期价格策略 二、三期价格策略 一期商业 一期营销策略 二、三期营销策略 项目总体营销阶段划分 一期营销阶段划分 各阶段工作安排 一期营销策略——“快” 快速占领目标市场 快速销售 快速回笼资金 加快项目拆迁进度 带动二、三期快速入市 “快” “快” 1、迅速销售，快速回款 2、销售带动拆迁 3、轰动效应 4、抢占市场，争夺客户 5、树立项目品牌和公司品牌 发展商、代理商目的 入市手段选定 方案一：年前入市（年前方案） 方案二：年后集中入市（年后方案） 两种入市方案 入市手段选定 年前入市方案优劣势分析 S W 保持优势 ①客户储备数量不大 ②系统推广难度大 ③容易陷入自然销售节奏 ④较难达到轰动效果 ⑤知名度、美誉度不高 ⑥现场包装不足 ⑦逆势入市风险 ①回款迅速 ②分期入市低开高走涨价空间较大 ③抢占市场，抢夺客户 ④缓解后续销售压力 ⑤易于把握市场走向 属客观因素造成 与专业广告公司合作 采用非常规销售手段 采用非常规销售手段 加大广告投入 加大拆迁和现场展示 （总规图、园林图、户型室内效果图、卖点展示） 工地形象和低价支撑 入市手段选定 年后入市方案优劣势分析 S W 保持优势 属客观因素造成 让利优惠 难以避免 市场不确定性 及时掌握市场动态 ①集中开盘，容易产生轰动效应 ②市场试探期长，价格更趋合理化 ③客户储备充足 ④包装推广手段完善 ⑤推广费用集中 ⑥易于品牌建立 ⑦顺市销售 ①发展商回笼资金慢 ②容易造成客户流失 ③为防止客户流失付出大量优惠 ④市场变数加大竞争风险 ⑤价格走势不明朗 入市手段选定 年前强势入市。 采用直接销售和认筹积累相结合的形式。 结论 入市手段选定 一期一组团（4栋楼） 一期二组团（4栋楼） 一期三组团（4栋楼） 注：一期原小高层项目，建议在二期中推出 一组团直接销售 二、三组团同时认筹 一组团销售率达70%， 二组团公开发售 一、二组团整体销售率达65-70%， 三组团公开发