2006年度重庆市广厦御景龙庭营销推广策划案.pptVIP

广厦·御景龙庭营销推广策划案 方案提供：重庆宏大地产策划代理有限公司 时 间：2006年8月25日 方案提纲 第一章 项目分析 一、项目区域市场分析 二、项目地理位置分析 三、项目简析 第二章 项目住宅定位 一、项目SWOT分析 二、项目住宅营销要解决好的若干问题 三、目标消费群定位 四、项目定位 五、主题广告语 第三章 项目商业定位 一、大渡口商业地产市场概述 二、项目SWOT分析 三、本案商业定位 第一章 项目分析 ■ 项目区域市场分析 ■ 项目地理位置分析 ■ 项目自身情况分析 一、项目区域市场分析 （一）回顾大渡口区2005年发展态势 2005年是大渡口的建设年。 《大渡口区城市总体规划》出台，双山板块规划为居民生活区，工业园迁至剑桥工业园； 地产集团在大渡口区储备土地2.1万亩，同时也成为品牌开发商的新宠； 大渡口区房地产施工面积229.49万平米，竣工面积达到40.73万平方米，销售面积46.78万平方米； 大渡口区的四大片区划分确定； 道路交通正在加紧进行中； 第六商圈范围明朗； 国内外及本土品牌商家争夺主城区第六商圈； 重庆轻轨线上首座超大规模捷运物业落户大渡口； 国瑞城的奠基意味着大渡口商圈正式启动； 2005年下半年大渡口房地产突击放量开盘； 与2004年相较，房地产建筑销售价格同比增长14.22％。 （二）2006年上半年大渡口区房地产态势 4月2200套廉价安置房在八桥镇民新社开工建设，年底前交付使用； 5月八桥镇民新社600套廉租房正式开工建设，于年底面向社会； 大渡口区步行街商业定位方案初步敲定； 沃尔玛入驻国瑞城、国美电器入驻钢花百货、武汉中百入驻朵力星座、新世纪超市签订阳明佳城； 大渡口奥体副中心规划已获市政府批准；规划占地面积达20公顷，总投资2.3个亿，位置处于建胜镇，是一个集体育馆和体育主题公园为一体的多功能休闲区。 6月轻轨二号线通车； 大渡口房地产继续放量； 房地产销售价格稳中有升。 （三）大渡口区房地产发展趋势 ◇ 城市整体开发走势由新城中心点逐步向外扩展 由于大渡口区新城中心区域现可供开发的土地开始减少，加上交通条件的改善和旧城扩建，下半年开始，房地产开发已开始由中心点逐步向外扩展。从下半年开盘的情况看，楼盘均在中心点的外沿上。 ◇ 轻轨不仅带来交通的便利，也带动了大渡口区的房地产热 轻轨较新线的开通，打通了大渡口的交通瓶颈，拉近了与主城区的距离，结束了大渡口偏居城市一角的历史，同时也吸引大量外区的购房群体。由于大渡口区是主城区最后的开发地，地价比其他区域便宜，再加上交通改善和商业规划，成为房地产商和购房者争抢的蛋糕。 ◇ 户型从宽松型转向为紧凑居家型 2005年以前大渡口区户型面积比各主城区的面积相对宽松，以70－100平米两房、三房为主。不过老城区的地理限制及2005年后房地产竞争加大，户型已逐渐转为紧凑型。 ◇ 住宅价格随城市交通改善理性上仰 受城市交通改造的影响，从2003年住宅均价1460元/㎡（建筑面积）上升到2006年大渡口区新开盘均价2700元/㎡（套内面积）。虽然价格上涨速度较快，但比之其他主城区价格还是偏低的。再者今年廉租房和廉价房面向社会，大渡口区住宅价格定会理性的发展。 ◇ 商业物业和写字楼将成为市场的新热点 随着区域品质的提升及配套的逐步完善，被冷落的商业物业和写字楼会凭着品牌商家的入驻及开业的机会亮相入市，成为新的投资对象。 ◇ 区域品质增强，逐渐会成为“主城西进”舞台上的新星 轻轨的通车、主城公园之最、生活配套的一体化、打造休闲文化生活之城的规划以及人民可支配收入的提升，增强了大渡口区域的品质，定会成为“主城西进”的新亮点。 （四）大渡口区规划及建设 （五）大渡口区2005－2006上半年入市楼盘分布图 □ 从2005-2006上半年大渡口区房地产区域分布特征来看，2005年入市楼盘主要集中在新城商业中心和老城钢花路沿线。而新城区的双山版块还是晋愉集团一支独秀。 □除了2005年上市的楼盘持续销售外，2006年上半年入市楼盘围着大渡口区商圈向外延伸。入市的楼盘主要分布在新城的松青路、锦霞大道和钢花路上。 （六）大渡口区房地产开发指标 □ 随着大渡口区在各方面如火如荼的大力改建下，与各主城区之间的距离也越来越近。通过2005年的跨越，大渡口区已经成为房地产行业中璀璨的明星。 □ 在投资额方面，2005年上半年大渡口在排行榜位于第四，而到了2006年上半年猛然冲上第二名，仅次于江北区。而施工方面从去年的倒数第二跃居于2006年的第一名，这与大渡口轻轨开通、新城扩建、旧城改造以及第六商圈形成是分不开的。 □ 2006年