2007年度淮南鑫城花园商业调研报告.pptVIP

淮南鑫城花园商业调研报告 君安市场部 07年4月 前言 07年对于淮南商业地产来说，是充满变数、遍布挑战的一年，众多商业物业都将在今年上市。对于我们项目而言，先天性的优势在于朝阳路良好的地段及开发商对于淮南市场的把控力，劣势也比较明显，拆迁难度较大影响整个项目的上市时间以及众多竞争项目所占据的有利地势。本次调研主要针对项目商业的定位，商业的定价，商业的竞争力等问题，并兼顾住宅、写字楼、公寓市场的概泛性研究。我们衷心希望，本次调研能对决策层提供良好的数据支撑和精准的建议。 目录 第一部分、城市基本概况 一、城市简介 二、城市规划 第二部分、住宅市场调研 一、住宅市场综述－分板块 二、公寓、写字楼市场调研及项目公寓的可行性 第三部分、商业调研 一、淮南市商业市场综述 二、项目商业——各业态的竞争力 三、项目一期商业相关定位 四、项目后期商业展望 第四部分、本次市调综述 第一部分、城市基本概况 一、城市简介 淮南市位于中国华东腹地，淮河之滨，是安徽省中北部重要城市。淮河是中国的南北地理分界线。淮南处在中国承东启西、南北对接的过渡带上，区位优越，交通便捷。淮南文化底蕴厚重。西汉时淮南王刘安在八公山招贤纳士，著书立说，编纂了千古名篇——被称为中国古代百科全书的《淮南子》，发明了华夏美食——豆腐。淮南名胜古迹众多，有被中外考古学家称道的“五古”（即古战场、古墓群、古寿州窑、茅仙古洞、古生物化石群），其中的淝水之战是军事史上以少胜多的著名战例。淮河流域的花鼓灯被誉为“东方芭蕾”。淮南北滨淮河，南依舜耕山，大小湖泊星罗棋布，风景优美。 淮南近几年发展迅猛，主要的能源产业一直处于高速发展状况，直接拉动了淮南的人均收入水平和城市发展，但是，由于财富的积累具有很强的不均衡性，导致城市居民两极化分布比较严重，贫富不均现象比较明显。 二、城市规划 1、城市性质规模与职能规划： 淮南市的城市性质：是安徽省北部的中心城市，国家重要能源基地。 城市职能：淮南市主城区的主要城市职能包括：国家重要能源基地，安徽省重型工业基地，安徽省北部的次中心城市，市域政治、经济、文化、教育和商贸中心 城市规模：2010年淮南市主城区人口规模为130万人，城市建设用地规模为118平方公里，人均建设用地指标按91平方米/人控制；　2020年淮南市主城区人口规模为165万人，城市建设用地规模为165平方公里，人均建设用地按100平方米/人控制。 2、城市用地发展方向： 淮南市主城区主要向南发展，在舜耕山以南形成新城区。其他次要发展方向为：西部城区向东南方向发展，东部城区向东发展。 3、城市发展的空间战略： 东进：扩大经济技术开发区规模，形成高新技术和物流产业基地。 西调：优化西部城区的城市建设用地布局，疏解旧城人口；对停产、破产企业的用地实施“退二进三”；增强城市的服务功能，积极发展服务业和旅游产业，改善交通条件，提升城市品质；新增城市用地主要用于疏解旧城人口，为新型产业提供发展空间。 南拓：在舜耕山以南建设南部新区。 北联：加强主城区与北部地区的交通联系，新建淮河大桥，提高道路等级，带动潘集区和凤台县的城镇发展。 4、城市功能定位及分区发展策略： 东部城区：主要功能包括居住、商贸、金融、教育、高新技术产业。 西部城区：主要功能包括西部矿区的生活服务基地、加工制造业基地。 南部新区：主要功能包括行政办公、商业服务、文教、体育、轻型工业基地和居住。 5、主城区发展时序： 优先发展东部、平稳推进西部、适时跨越南部。 ■ 分析： 淮南市的城市扩张正在进行，其分为向东、向南的两极在发展，主城中心区将继续推动旧城改造，因此淮南市的城市扩张必将带动房地产规模的扩大，后期楼市的整体供需状况预计仍是供大于求，市场竞争压力也会加大。 第二部分、住宅市场调研 一、住宅市场综述－分板块 1、城东板块:城东板块主要规划为经济开发区，主要职能为淮南市高新技术及物流产业基地，目前区内已进驻有韩国产业园等。板块内由于地广人稀，空置土地面积较多，未来住宅开发空间较大。目前沿朝阳东路和国庆东路均有新盘开发。板块内比较具有代表性的楼盘有斯瑞·明珠城和巴黎春天。城东板块楼盘品质较高，但售价较低，大致在2400－2600元/平米的范围内，性价比较高。售价不高的主要原因在于城东交通条件较差，居住环境一般，市政配套也难兼顾。 2、城南板块 城南是房地产开发较为落后的一个区域，目前主要围绕龙湖公园有少数新开楼盘。区内外向发展度不够，主要发展集中在距离市区较近的一片区域内。目前基本无在售楼盘。 3、城西板块 城西是淮南住宅市场发展的主流方向之一，目前板块内集中了大量的大盘、优质盘，以惠利花园城、银鹭·万树城为代表，其中，惠利花园城以上千亩的体量称雄淮南，银鹭