2008年北京工体3号项目企划案.pptVIP

本次提案主要包括： 第一部分：项目的市场营销策略 第二部分：项目推广的核心策略 第三部分：VI设计、现场包装方案 第四部分：项目推广的行程规划 第五部分：我们提供的优质服务 写字楼分析 未来市场竞争不利因素——政策面 政府在这2年的政策频繁出台，在政府政策不稳定的情况下，越快销售将越能减低宏观政策带来的负面影响。 银行放款速度慢，有可能导致发展商减低价格加快销售，保障回款速度。 未来市场竞争不利因素——区域面 其他写字楼价格比较 未来市场竞争利好消息 未来经济发展良好，公司的扩张及海外公司的进入，写字楼的吸纳量得以增大，但新增需求量是否能满足新增的供应量； 06年底-07年写字楼市场的供应量将得到控制，并且CBD地区能开发的也已经开发完，所以07年开始随着WTO及CEPA的开放，写字楼的市场将可以得到稳定的售价及租金水平； 北京现时写字楼的售价及租金与公寓相约，这反映两者之间存在不合理的差距水平，随着经济发展及投资者意识的改变，写字楼的投资价值将会明显； 硬件及位置为未来客户着重比较的事情。 工体三号写字楼SWOT分析 写字楼的市场突破点？ 市场建议：将写字楼分割成200-300㎡左右面积 以中小户型为主，可以自由组合。 形成市场空白，在中国红街之前抢占市场。 商业分析 市场概况 预计,至2005年上半年新增入市量将达40万平米,相当与本项目的20倍，其中有幸福村商业街、中国红街商业街、建外SOHO二期、国锐三里屯项目、巴黎城等； 政府政策不稳定，将隐藏着销售的风险； 建外SOHO一期的投资与回报不平衡的影响下，客户已经对商业的投资前景更加慎重，而且客户已经明白商业管理的重要性； 附近商业的租金（使用面积）一般在USD30-60/㎡（一层）， USD18-30/㎡（二层）， USD15-20/㎡（三层）。回报率实际只有8%左右，但宣传上为10%以上； 附近商业销售价格（销售面积）一般在￥20000-50000/㎡，大部分1-2层为相连单位 新的商业的户性趋向小户性，单价高，但总价低，如建外SOHO。主流户型为100-300㎡.最近建外SOHO 更推出39㎡超小单位； 部分商业是以使用面积销售，好的商业的升值会越来越明显； 外资商家对商业租赁需求将放大，租赁市场看好。 预测05年为商业的调整期，06底-07年才有明显的升幅，达到商业应有的价格水平。 三里屯租金参考（CBRE世邦魏理仕提供） SOHO租金参考（CBRE世邦魏理仕提供） 工体三号商业SWOT分析 商业的市场突破点？ 市场建议：作为写字楼、公寓的商业配套， 同时辐射周边高档住宅区。 可以考虑只租不售， 或者委托专业商业管理公司统一经营管理。 公寓分析 市场分析 可能产生竞争的楼盘： 东方银座 精 14500 57-180 东直门立交桥东南角 使馆新城 毛坯 13000 95-240 东直门外大街236号 东方瑞景 精 14000 138-158 朝阳建华南路11号 铂宫 精 16200 240-360 朝外大街13号 御东花园 精 18000 97-350 朝外大街东岳庙西侧 幸福村 毛坯 16000 250-400 幸福村东路 康堡花园 精 11200 123-230（已销99%） 工体东路8号 怡景园 精 14000 123-160（已销80%） 朝外怡景园北里 新成国际 精 17000 70-400（07年期房） 朝外大街6号 中国第一商城 精 12000 大于120 朝外小庄 远洋新干线 精 11800元 酒店式公寓售罄，剩余128-300㎡。 皇家港湾 精 16000元/㎡40-200㎡ 8月交房 周边区域总体来说，小户型的公寓比较稀缺，市场竞争压力较小。 公寓的市场突破点？ 市场建议：市场稀缺，能支持高价位 强化星级服务 为业主提供后期代租服务 项目总体分析 项目的特点 交通条件：……交通极为便捷 建造规划：商业，写字间，公寓，复合建筑体 北京城市中心最具娱乐氛围的工体板块 地处CBD、燕莎商圈、东直门商圈、东四十条商圈、朝外商圈等主要商圈腹地，并紧邻工体、三里屯。 亚洲大酒店、保利大厦、港澳中心瑞士酒店、兆龙饭店等星级酒店，以及极佳的区位条件，很好的完成传