2008年天津莱茵小镇2期量价推导报告.pptVIP

莱茵小镇二期量价推导报告 西青区成交量价分析 从成交面积来看，西青市场6月份成交量明显下降，7月小有回暖，然而8月成交面积下降至4.5万平米，成交套数跌破450套，创07年以来成交量最低点（不包含2月新年月）； 从成交均价来看，西青区均价在经过2月的跨度式增长后，一直保持平稳浮动，但随着6月成交量的大幅下跌，在7月出现了价格的爆跌，一路跌至6630元，环比跌幅14%，8月份在成交量下降的同时保持均价与7月持平，市场持续低迷。 莱茵小镇储备客户组成 当地客户组成 市区客户组成 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 天津莱茵小镇项目组 2008-09-16 汇报沟通前提： 基于现在推广动作未出街的前提下，08年客户构成不会发生变化； 基于在未来三个月市场环境不会发生大幅度的调整； 客户资料来源于《2008.9.13-9.15莱茵小镇普卡办理客户资料登记表》。 报告结构树 市场研判 竞争分析 莱茵二期量价判断 全市成交面积与成交均价 2008年1~8月，全市共成交333.2万平米商品住宅，比07年同期的573万平米同比降低41.9%。 截止08年8月商品住宅市场成交一片萧条。 除3月份市场稍有回暖外，1、2、4、5月同比去年下降幅度在30%左右，7、8月降幅达到65%左右 。 市场受国家宏观调控和购房者观望情绪的影响而萎靡不振。 2008年1~8月，全市商品住宅成交均价为7036元/平方米，比07年同期的5661元/平方米同比升高24.3% 08年1-4月，全市商品住宅每月成交均价比07年同期均有30%以上的涨幅，而进入5月以来，涨幅速度迅速减缓，7月份同比涨幅仅有7%。 片区市场 竞争分析 量价判断 08年住宅市场日渐萧条，7、8两月全市成交面积比07年同期下降65%左右；而成交均价自6月起出现明显下降。 量缩水 58% 市内六区成交量缩水58%，西青成交量缩水40% 量缩水 40% 市内六区与环城四区成交量对比分析 08年1-8月份市区成交量严重缩水，同比 07年缩减了58%，环城四区中西青区成交量仍然最大，但同比07年却缩减40%； 环城四区中西青区与北辰区成交量降幅明显，在刚性需求客群一定的情况下，开发量大的市场所受淡市影响显著。 片区市场 竞争分析 量价判断 成交量缩水，一定程度上意味着客户量的减少，在开发成熟区域更为显著 此均价包括别墅类产品价格！ 片区市场 竞争分析 量价判断 08年6月西青区成交面积环比下降28%，成交均价随六月量的下跌，在七月出现暴跌，环比跌幅14%，但价格的下跌并没有使8月量有所回升。 淡市特征显著 天津商品住宅整体成交面积 天津商品住宅整体成交均价 市内六区量价跌幅最为显著 西青区在环城四区中跌幅最大 片区市场 竞争分析 量价判断 市场分析小结 从客观数据可以看出，市场短期内没有回暖迹象，而本项目预计10月底开盘，所处季节为销售淡季，在淡市和淡季的双重影响下，销售情况不容客观。 西青58% 市区42% 西青与市区客户成6：4比例分布（基于未来推广形式及力度不变的情况下）； 项目停滞一年，一期市场形象早已淡化，项目必须要从新起势，而重新起势必将从地缘性客户开始拓展； 现正处于淡市，数据表明，淡市量---价跌幅对市区客户影响更大。 竞争分析 片区市场 量价判断 以上数据均根据《08年9月13日~9月15日排卡客户数据分析》所得 西青区域客户与 市区客户“六四”开 一期业主36.4% 杨柳青 当地客户38.6% 其他 25% 在所有当地客户中，包括一期业主在内的杨柳青客户就占到75%，另外老业主就占到整体的三分之一。 数据表明莱茵小镇在杨柳青、包括一期在业主心中得到基本认可，这部分客户将是开盘目标完成的重要组成。 竞争分析 片区市场 量价判断 以上数据均根据《08年9月13日~9月15日排卡客户数据分析》所得 杨柳青镇及周边客户 开盘完成目标的关键！ 竞争分析 片区市场 量价判断 市区客户 在西青工作的市区客户 地缘型客户 周边产业园区 大学城 西青政府工作人员 通往项目主干线沿线社区：复康路、芥园西道、西青道 公交系统沿线：津西2路沿线 外展辐射区域 以上数据均根据《08年9月13日~9月15日排卡客户数据分析》所得 竞争分析 片区市场 量价判断 客户提及关键竞品 市区客户提及竞品 当地客户提及竞品 PART1：中北镇 假日风景 假日润园 华亭国际 芒果郡 大地十二城 燕居花庭 富力湾 水语花城 PART2：杨柳青 美茵小镇 柳兰花苑 成发馨苑 竞争分析 片区市场 量价判断 中北镇竞品量价情况 杨柳青竞品量价情况 竞品量价表格 7 580