2008年南京会展2期地块项目业态建议.pptVIP

项目开发目的 项目现状 交通状况 南博的落成并非项目的实质性利好 项目思考 河西新城发展历程 河西CBD的发展 河西中部住宅发展历程 河西中部商业发展现状 项目优劣势研判 目的型商业逐渐受到重视 06年至今，烟波渔港、珍宝假日、火红岁月、格兰云天等一批特色目的型商业走红河西，众多不具特色的商业逐渐淡出人们的视野。目的性商业业态成为河西商业发展的新趋势，其业态主要为大型餐饮、娱乐、健身、休闲等。 业态发想－－五大业态之一 奥特莱斯优劣势研判 基本特点： ■ 位置相对远离城市中心；但交通方便，可带活一片、辐射周边。 ■ 目标消费人群：收入较好、有素养、名牌认知程度高、品牌意识强。 ■ 必须拥有较大规模的停车场。 ■ 货场简洁舒适，以降低进场经营成本。 ■ 兼具饮食、休憩、逛街、游乐等功能，以满足家庭消费的综合需求。 优势：商业业态具有唯一性，辐射力强，建设成本低。  障碍：竞争力在于能否引入大量知名品牌，对运营商要求较高。 业态发想－－五大业态之二 大型仓储超市优劣势研判 基本特点： ■ 选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。 ■ 营业面积大，一般为1OOOO平方米以上。 ■ 库架合一，装饰简单，节约成本。 ■ 商品结构：主要以食品、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽。 ■ 目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。 优势：成本低，辐射力强，具有差异性，大范围的商品供应营造一 站式消费。  障碍：运营商对选址方面较为苛刻，比如麦德龙强调土地的自有产权。 家居装饰城优劣势研判 基本特点： ■ 选址区位对交通条件要求较高。 ■ 面积在1万平至几万平不等。 ■ 商品结构：中、高档时尚品牌家具、国际品牌家具；卫浴、陶瓷、五金、地板、门业、油漆涂料等建材；橱具、布艺、工艺品等家饰用品。 ■ 目标顾客：以需求型消费者为主。 优势：成本低，针对性强。  障碍：家居行业的竞争日益激烈，运营商对选址方面较为苛刻。辐射力需要产品的特色来营造。 业态发想－－五大业态之四 主题乐园优劣势研判 基本特点： ■ 选址在城郊，一般依托度假区或景区而生。 ■ 除嘉年华这类特殊业态外，投资成本大，占地面积大。 ■ 主题划分：有游乐、度假、民俗、影视、文化、历史、军事、水上等多类主题。 ■ 目标顾客：多层次、多方向的客群辐射性。 优势：辐射力强，在南京具有独特性。 障碍：成本高、且受地块体量限制无法进行大规模的游乐场所建设。 业态发想－－五大业态之五 大型餐饮旗舰店优劣势研判 基本特点： ■ 选址区位对周边环境要求较高。 ■ 通过连锁经营及特许经营等方式，招商较易。 ■ 面积在1千平至上万平不等。 ■ 目标顾客：高档次的消费人群，如各大中小私企业老板及政府人员。 优势：成本低，业态易于进行组合。  障碍：项目的区位性决定了业态的客群基本为地缘客户，影响力有限。 业态辐射距离比较 业态对区域未来发展贡献比较 业态招商难度比较 业态预计回报比较 综合评价 项目开发目标 项目发展契机 项目现状分析 主力业态发想 主力业态分析 奥特莱斯－50到100公里外 大型餐饮－5到8公里外 家居装饰城－15到20公里外 大型仓储超市－10公里外 主题乐园－30公里外 奥特莱斯 主题乐园 大型仓储超市 家居装饰城 大型餐饮 大型餐饮 家居装饰城 大型仓储超市 主题乐园 奥特莱斯 * * 会展二期地块项目业态建议 项目开发目标 项目发展契机 项目现状分析 主力业态发想 主力业态分析 项目开发目标 项目发展契机 项目现状分析 主力业态发想 主力业态分析 功能配套 取得盈利 占有土地 为奥体建设的战略性发展进行有效的土地储备 采取适合本项目的商业运作模式并取得利润 为河西新城中部地区打造合适的业态配套 项目开发目标 项目发展契机 项目现状分析 主力业态发想 主力业态分析 河西CBD 国际博览中心 奥体中心 本项目 项目地块为会展二期项目用地，总面积为8.7公顷，呈长方形。东临江东中路，北临金沙江西街，南到江山大街，属于尚未开发的城市用地。 地块区位较远，目前周边缺乏人气与生活配套设施。 项目周边路网便捷，滨江大道、江东路、凤台南路形成“三纵”；梦都大街、奥体大街、河西大街、江山大街形成“四横”的交通网络。 绕城公路、宁马高速构成了“两环”的路网构架。 除了已落成的长江大桥、二桥、三桥外。纬七路过江隧道，大胜关铁路桥，长江四桥目前均在建设中。 地铁一号线、二号线元通站距项目约十分钟步行距离。 地块周边路网通畅，但是公共交通尚不发达。对非自驾车人群到达性较差。 南博 苏博 上博 会展中心周