2008年度上海天居胜辛北路项目前期市场报告.pptVIP

宏观城市——上海宏观经济 宏观城市——上海宏观经济 宏观城市——上海宏观经济 宏观城市——上海宏观经济 宏观城市——上海宏观经济 宏观城市——嘉定宏观经济 宏观城市——嘉定产业 宏观城市——嘉定总体规划 宏观城市——嘉定交通规划 宏观城市——嘉定新城规划 宏观城市——嘉定镇区经济 宏观城市——嘉定总结 宏观房产——嘉定房产 宏观房产——嘉定主城房产 区域房产——住宅板块房产 区域房产——住宅板块结论 区域房产——住宅项目分布 区域房产——住宅项目总表 区域房产——住宅户型面积 区域房产——住宅价格分析 区域房产——住宅客源结构 区域房产——住宅去化速度 区域房产——住宅总结 项目研究——区位 项目研究——周边环境 项目研究——周边配套 项目研究——经济指标 项目研究——swot分析 项目研究——客源定位 项目研究——产品特色建议 项目研究——产品特色建议 项目研究——产品特色建议 项目研究——产品特色建议 项目研究——产品特色建议 保利海上五月花 楼盘名称：海上五月花2期 楼盘地址：嘉定镇永靖路899弄 开发商：上海保利房地产开发有限公司 代理商：同策咨询/保利地产代理 产品形态：14栋多层、27栋小高层、 310套联排别墅 占地面积：23万平米 总建面积：31万平米 绿化率：36% 开盘日期：2008-4 交房日期：2009年末 规划户数：已开826 面积范围：50-200平米 主力面积：公寓50+90平米，联排别墅183-200平米 主力房型：1/2/1+2/2/1 销售均价:多层8600-9200元/平米，小高层8470-10176元/平米，联排别墅298-330万/套 物业管理费:1.7元/平米/日（全社区统一价格） 销售情况：别墅销售率95%，住宅销售率86% 800m 周边800米内仅有一个小型车站、一个社区商业（药房、超市和餐饮店），商业配套并不完善。 项目对面的天华社区附属沿街商铺全部空置，商业气氛缺乏。 本项目 名称：上海天居嘉定胜辛北路（暂定名）项目 建筑性质：主体为居住，附属建筑物为配套设施 出让宗地总面积：129225.2㎡ 容积率：1.4 建筑面积：180915㎡（全部为地上） 建筑限高：36米 建筑密度：30% 绿地率：35% 车位户型比：1：1 无70/90政策限制 项目可定位方向： 综合居住社区 小高层公寓+多层住宅产品 多层公寓 花园洋房 叠加别墅 联体别墅 利润最高产品 优势(S) 劣势(W) 道路优势：项目临近胜辛路和A5公路，车辆出行条件尚可 地块优势：地块形状方正，便于规划 环境优势：两面临河，位于大型居住区内，居住环境较为优美。 公交劣势：车站少、班次长、公共交通非常不便 地段劣势：与在售各楼盘相比，本项目地段上无任何优势。 商业氛围：周边配套设施缺乏。 机会(O) 竞争(T) 嘉定新城逐步成熟带动区域繁荣。 轨道11号线将带动地区交通发展，引入更多人流。 区域缺少品质较好的商品房产品，这是本项目吸引当地购房者的主要机会。 主城区和新城的各个在建楼盘将成为本项目的重要竞争对手。 地区别墅类产品竞争较小，具有一定市场操作基础。 客源定位 本项目周边乡镇居民和本地新上海人为项目普通公寓部分的主要客源 主城区及周边居民和外地在本地经商的经营业主为洋房别墅类产品的主要客源 客户生活习性 别墅置业家庭对物业的关注度首先是社区档次、面积和价格，其次是服务、管理 公寓置业家庭对房屋的关注度首先是价格和面积，其次是交通、配套和社区环境 客户购买目的 别墅购买者目的多为改善置业，地区二手别墅转让数量较少说明地区别墅多自住 公寓购买者目的主要为改善置业，如果产品价格较低，也会吸引相当部分投资者 改善型置业客群成为本项目的主要客源。而项目交通出行的不便也决定了，本项目业主需有自备车或者其他交通工具。因此本项目与新城其他楼盘争夺客源的重点在于交通和产品。 新城客源辐射圈 本项目客源辐射圈 项目研究——客户来源深化 新城 主城区 本项目在规划、环境、政府支持、轨道交通上均处于竞争弱势，但在下列几类客户中仍然有较大的机会： 主城区客源购买力强，对别墅产品接受度高，加强地区的产品宣导和宣传成为抗衡新城的重要措施。 工业区存在一定员工在改善居住和新婚用房上的需求，就近选择置业成为本项目的重要机会。 附近乡镇存在一定数量的改善居住的需求，吸引他们在本项目置业成为未来企划的一部分工作内容。 无论主城区还是工业区，都存在大量的非户籍人群，包括普通员工、个体户、私营业者，在户籍政策逐渐放宽的背景下，这些人群的置业需求逐渐增强。 本项目与新城楼盘争夺客源的必备条件： 改善交通出行，通过社区班车拉近与城区的距离；通过较低的价格和优质的产品吸引客户。 嘉定新城居住区对本项目有如下客源影响： 吸引了随11号线入嘉