2008年度南京德盈集团赛虹桥项目市场定位报告.pptVIP

地面4层 主题定位 可选品牌 1-3年起始租金预测 收益预测 5000㎡ 新加坡好家具生活馆 新加坡好家具 3元/㎡/天 547.5万 5000㎡ 儿童生活馆 汤姆熊、台湾亲子中心 2元/㎡/天 365万 3000㎡ 健身生活馆 瑜珈、健身、跳操、SPA 1.6元/㎡/天 175.2万 4000㎡ 主力餐饮店2家 金钱豹、向阳渔港等 2元/㎡/天 292万 3000㎡ 休闲广场 茶社、咖啡店、足疗、棋牌等 2元/㎡/天 219万 小计 前3年每年租金1598.7万元 项目租金方案 （四层） 地面5层 主题定位 可选品牌 1-3年起始租金预测 收益预测 3000㎡ 五星级影城 奥纳、大地2K、嘉禾（意向明确） 1.2元/㎡/天 131.4万 1000㎡ 电玩、网吧 2元/㎡/天 73万 9000㎡ 情景美食广场 中高档中、西餐厅等 3.5元/㎡/天 1149.8万 3000㎡ 主力KTV 钱柜等 2元/㎡/天 219万 4000㎡ 桑拿中心及娱乐会所 2/㎡/天 292万 小计 前3年每年租金1865.2万元 项目租金方案 （五层） 增值收益： 主要包括广告收益、商管收益、广场租赁收益 、屋顶广场租赁收益，合计每年收入约850万元 （另案提供） 合计收益： 12万平方米，1-3年平均租金为3.09元/㎡/天， 按照以往操作商业的一般经验，考虑主力店的租 金递增较慢的因素，正常3年后每年租金递增为 8%-15%。 13543.1万 第4-6年平均租金为3.65元/㎡/天，每年租金约为 16000万元 第7-9年平均租金为4.79元/㎡/天，每年租金约为 21000万元 第10年平均租金为6.16元/㎡/天，每年租金约为 27000万元 增值收益分析 营销组合与产品包装可能提供的溢价空间 约可溢价3—5％ 目标租金 = 市场租金比准价 + 业态组合溢价 + 产品包装与推广 大卖场人流的引导性 知名品牌的号召力 强大的招商能力 + + = 第二部分 一、市场调研 二、市场定位策略 三、产品建议 四、市场推广建议 五、业态组合与招商要点 六、项目经济效益分析 七、风险预测与防范 第二部分 一、市场调研 二、市场定位策略 三、产品建议 四、市场推广建议 五、业态组合与招商要点 六、项目经济效益分析 七、风险预测与防范 项目开发风险预测 1．商业经营风险 经营的可发展性和可持续性是投资者产生投资行为的最大动力和催化剂。因此，一旦在项目商业部分定位上不能给予投资者明确的投资前景，或者项目的定位让投资者感受到较大的经营风险，即会导致投资热情的严重削弱，在租赁上则表现为急剧下滑，甚至是很大部分关门停业。 为了规避这一风险，我们在商业部分的规划和定位上就必须贴合市场需求及发展。按照学术界经典的商业定位原理，我们同样可以这样操作：第一，做大商业部分的规模和影响力，通过丰富的业种、繁多的服务类型，建立商业项目在城南市民心中“第一”的形象定位；第二，在业种的筛选和引入上，考虑周边的市场竞争，从市场补缺和市场引导的角度，建立商业部分的独特功能和鲜明形象。 项目开发风险预测 2．资金风险 资金是保证项目顺利开发完成的第一条件，完整的资金链不仅能让项目按原有计划上市，也能使市场持续性的接受信息从而建立最完整的形象识别。但是，如果资金一旦出现缺口，那么工程进度、推广进度及销售进度都会受到影响，严重的甚至影响到整个项目的开发。 3．市场资源风险 南京目前中高端客户资源非常有限，而众多的商业项目会逐渐消化和分流大量的有效客户群体。 4．国家金融政策的调整 目前国家为社会稳定、健康的发展，实施了银根紧缩政策，并明确提出严格控制房地产金融风险，从而提高了开发商从金融行业融资的门槛，把市场融资渠道提升成为开发企业成功运作的关键所在。因此，企业良好、快速的市场运作不仅成为项目开发的关键，更成为了开发企业健康发展的首要问题。 项目开发风险防范 1、开展深入的市场调研，在此基础上制定科学而严谨的营销推广策略。 为了保证项目的成功开发，开发公司在前期需对市场做深入的调研，同时需要聘请专业的商业地产营销策划公司，全程参与制定并指导本案所有营销方案的实施，力争减少开发风险。 2、建立严谨的财务制度 地产开发对资金链的要求特别高，我司看到很多房产公司由于实现松散的财务制度，给开发带来严重威胁。往往是“热钱未用在刀刃上”，并造成大量资金的浪费。因此，贵司应从本案的立项之初就建立专业的团队，对项目资金进行全程的审核与监督，定期请财务专家对财务报表进行系统分析，预判并及时解决资金风险。 第三部分：论证结论 通过市场环境分析、消费者研究、产品评估、竞争力评估、投资收益分析和风险评估，得出——本项目不仅具有“投资回报率高”、“风险性小”的特点，且本项目