2008年度深圳龙岗东城上邸销售执行报告.pptVIP

目标的市场检验 案例分析借鉴与总结 进厂运动——楼宇广告、餐厅广告、管委会广告、公司内网等 知名酒楼早茶 深业物管体验月 进厂运动——团购召集 东城上邸,奢实空间,创享坪山新生活 形象推广 网络广告（售楼处开放前后剑客炒作，开盘前后集中硬广投放） 剑客炒作：坪山新城规划；坪山客家文化、民俗的探究；坪山生活体验（特色饮食、马峦山自然风光等） 10万/周 20万/周 搜房网： 首页大旗帜第一屏（开盘前一周） 首页第一屏按钮（其余时间） 10万/周 20万/周 10-25万/周 房信网： 首页固定游标或A类广告位 （开盘前一周） 论坛横幅广告位（其余时间） 认筹信息、选房信息、成功选房信息 第二批开盘前后一周 08.11.9-11.20 10万/周 20万/周 搜房网： 首页大旗帜第一屏（开盘前一周） 首页第一屏按钮（其余时间） 10万/周 演绎视觉冲击力，成功实现选房目标 20万/周 10-25万/周 房信网： 首页固定游标或A类广告位 （开盘前一周） 论坛横幅广告位（其余时间） 认筹信息、选房信息、成功选房信息 第一批开盘前两周 08.9.5-9.25 预算 媒体 内容 时间 目的 信息发布 时间节点 主要投放媒体： 房地产信息网 深圳搜房网 形象推广 短信、直邮 主要用于售楼处进场、样板房开放、开盘等重要节点对目标客户进行点对点的项目信息传达和客户通知。 短信资源平台 深业会老业主 世联尊贵业主 直邮对象： 坪山本地居民、泛公务员、个体户 大工业区管理人员 中心城、其他镇区客户 形象推广 工地围墙（持续性） 07年9月-08年5月前期品牌宣传 5月-7月项目形象传输 需马上更换 8月之后，产品价值及卖点传输 项目本体宣传点，根据工程营销的不同阶段更换不同的围墙内容，宣传项目形象和卖点。 包装展示 展示要点 ——将东城上邸打造为坪山指标性楼盘。远远领先坪山、超越万科！强调物超所值 在形象上突出项目尊贵、大气的特色； 在卖点传输上突出项目的产品优势，将卖点充分灌输，强化客户体验。 项目展示时间轴 9月 10月 11月 12月 7月 5月 6月 2008年 售楼处 前广场 小区入口台阶 入口及泳池处绿化 泳池、小区入口叠水 看楼通道 样板房 围墙项目形象篇 模型 楼书 户型手册 开盘 8月 开盘 售楼处开放 样板房开放 注：红色字体部分需要工程配合 1月 2月 3月 2009年 围墙产品篇 包装展示 包装展示 样板房分批开放建议——第一批9月初开放 带装修试点楼栋 2批样板房 3批样板房 根据分批发售顺序，建议第一批样板房：1栋或2栋增设2个样板房（01单位新增，03单位可由4栋03样板房迁移）； 1批样板房 包装展示 导视牌1(售楼处开放前到位) 导示、标识——细节体现品质： 强调设计感和材质的质感，彰现高端项目品质 包含: 中山大道的东纵路路口及锦龙大道路口(2块) ——主要文字“东城上邸” 项目入口处（1块） ——主要文字“售楼处” 项目入口处（1块） ——主要文字“停车场” 售楼处 停车场 东城上邸 东城上邸 包装展示 导视牌2(样板房开放前到位) 强调设计感和材质的质感，彰现高端项目品质 包含: 小区入口处样板房导视（1块） ——主要文字“样板房” 小区内部园林样板房导视（3块） ——主要文字“2栋、3栋、4栋样板房” 导示、标识——细节体现品质： 样板房 需配合户型图 包装展示 路旗 （售楼处开放—销售期，配合各营销节点更换） 路旗——昭示性强，体现项目气质和高端品质 路旗 路旗 路旗 路旗设置位置：深汕公路沿东纵路方向/中山大道沿路/锦龙大道至中山大道段 悬挂内容：东城首座新都会/各营销节点信息/ 包装展示 楼体条幅 （售楼处开放—销售期配合各营销节点更换） 条幅 条幅 条幅 条幅悬挂位置：1、2、3、4栋 悬挂内容：东城首座新都会/各营销节点信息/ 需配合楼体灯光字 条幅 主动走出去，针对不同类型客户实行渠道营销。 渠道营销 40% 12000 舒适、便利 两房/小三房 年收入4-8万；大多住企业宿舍 大工业区；宝龙碧岭工业区 企业技术人员 外来人口 80% 3000 舒适、安全、环境 以三房为主 年收入6-15万；大多有住房 大工业区；宝龙碧岭工业区 企业中高管 70% 3000 舒适、安全 以两房三房为主 靠经营店铺为生；收入4000-10000；住在店铺二楼 各街道及村里 个体户 50% 700 舒适、安全、环境 以改善居住环境为目的的需求二房；少量以提升形象为目的的需求四房及复式 经营村办小企业；收入高；大多住厂房或租住农民房 各村办企业 村办私企业主 5% 18000 安全、舒适、环境 30以下年轻人二房为主；年长以三房四房为主；少数人有投资公寓、商铺倾向 靠出租自建物业为生；少量经营小买卖；住自建房