2008年度重庆永耀地产渝北地下商业项目定位思路.pptVIP

综述 提案思路 提案思路 商业物业价值判断 关于两种商业类型的价值对比研究 关于渝北目前商业物业投资价值的思考 提案思路 回到修补型商业状态 提案思路 提案思路 PART 4. 商业营销定位分析/方向 地下商业街的SWOT分析 S（优势）： 商圈核心地段，人流量巨大； 铺位划分合理，符合市场需求。 W（劣势）： 1、开发商品牌知名度不高； 2、短期集中供应，需要大规模塑造投资热点。 O（机会）： 地下商铺是最受投资者关注的投资型物业； 渝北区域中心区无其他类似物业供应； 商业核心区域，商业高度聚集，商业气氛浓厚。 T（威胁）： 渝北投资此类型商业的热衷程度； 商业集中，竞争激烈； 当地消费力相对有限。 让客户关注商业价值的本源； 通过设计全新的形象，形成价值热点； 适度控制，以提升商业经营品质； 打造高品质商圈蓝图； 难点一：需求分流、商气不聚 作为渝北未来核心商圈，沃尔玛即将入驻，核心商业圈雏形即将形成； 但是：渝北区域消费水平不高，中高端商品消费力不够强劲； 渝北商业圈和江北商圈产生竞争，中、高端消费容易被其他商圈分流； 难点二：竞争激烈、区域连带性强 目前渝北商圈影响力不足，整体不上规模，暂时缺乏市场商业领袖； 周边围绕数个大型商业项目，粗略统计，仅金港国际就有约30万方，竞争异常激烈，代表项目有：金港国际、金易都会、汇祥·好莱坞、五金机电城等； 几个难点 PART 4. 商业营销定位分析/方向 PART 4. 商业营销定位分析/方向 产品具有稀缺性 周边无地下商业，毗邻的金港国际约30万方，规划有商业内街； 产品具有局限性 整体铺位划分上，面积均较小，对商业业态分布有一定局限； 填补区域内地下商业物业空白 周边无类似产品，本项目填补了区域地下商业的市场空白； 地段具有成长性 届时本项目将处于渝北商圈的核心地段，居于城市主干道之下，毗邻重百、沃尔玛等知名商场，地段位置十分良好； 区域内竞争对手的相同性不明显 类比竞争对手将会是江北、南坪等地下商业，周边商业会有一定的分流；但，鉴于项目产品的独有性，仍会有差异化优势。 关于本项目的再评估 PART 4. 商业营销定位分析/方向 打造该两路版块的区域核心商圈地下商业典范的形象； 需要提升商业业态聚合的附加值，通过有特色的商业业态组合，迅速提升 人气，如引入“乡村基”等超人气主力店； 总体形象精致、时尚、活力，迅速聚集人气； 充分利用现有商业氛围，突出产品差异化，实现业态的有效聚合，辐射范 围考虑农业园区、工业园区、空港片区等版块； 因此，我们认为本项目的总体定位思路应为： PART 4. 商业营销定位分析/方向 综合地下商业区=特色精品时尚饰品区 窗帘布艺区 + 特色小吃 + 时尚精品鞋服（外贸店） 定位建议： 在前期运营中提前引入特色主力店，吸引人气，并进行有效业态划 分，保证本项目的价值最大化。 渝北地下通道商业价值分析与商业的基本模型 商业物业价值判断 渝北地下通道商业营销定位分析/方向 渝北商业物业市场分析 关键问题解读 PART 5. 关键问题解读 关键问题解读 关于价格 关于销售 关于推广费用 关于营销战术 PART 5. 关键问题解读 15% 75 17 19 18 21 沙坪坝地下商场 35% 5% 20% 15% 10% 影响权重 18 24 20 22 23 品牌 76 94 81 84 80 总分 18 25 23 20 20 地段 20 20 金港国际商业 19 19 观音桥地下商场 18 19 杨家坪地下商场 22 23 解放碑轻轨名店城 21 21 南坪浪高地下商场 配套 产品 项目名称 产品因素分值 专业人士评分 参考均价计算 修正后价格 相关商铺权重取值 价格预估流程 说明：以项目周边近似区域同类物业的价格为基数，通过市场比较法来确定本项目均价。 本次影响比例总分为100分， 影响程度总和为100%，百分比越高对本项目影响程度越高。 ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… ……………………….……………… SUNFLOWER CONSULTATION CO. LTD 28/03/2008 SUNFLOWER COOPERATION 27/05/2006 INTRODUCTION SUNFLOWER COOPERATION 27/05/2006 SUNFLOWER COOPERATION 27/05/2006 INTRODUCTION SUNFLOW