2008年绵阳9洲国际营销策略报告.pptVIP

营销策略——定位演绎 核心概念 概念演绎 LOFT生活方式 城市感、都市感 自己的、私秘的 享受的、是我的 在城市中心我的家 九州品牌放心的家 九洲国际·私派LOFT * 【九洲国际】营销策略报告 2009. 7. 报告思路 大势研判——市场环境分析 立市之本——项目解读 运筹帷幄——项目营销策略 谋，而后动——竞争与客群解读 谋略团队——日新伟业介绍 目标回顾 目 标 住宅：10个月558套销售任务； 商业：14个月2000平米销售任务； 分解 住宅：月均销售：55.8套 商业：月均销售143平米； 报告思路 大势研判——市场环境分析 立市之本——项目解读 运筹帷幄——项目营销策略 谋，而后动——竞争与客群解读 谋略团队——日新伟业介绍 宏观市场分析——中国经济尚不稳定 保8增长目标有实现基础： 上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值12025亿元，增长3.8%；第二产业增加值70070亿元，增长6.6%；第三产业增加值57767亿元，增长8.3%。 CPI和PPI持续下滑，呈现一定通货紧缩迹象： 6月份我国CPI(居民消费价格指数)和PPI(工业品出厂价格指数)继续双双告负，同比分别下降1.7%和7.8% 投资性经济拉动，受结构调整引导，在下半年将影响积极的财政和宽松货币政策的持续执行 ： 上半年，进出口总额9461亿美元，同比下降23.5%。其中，出口5215亿美元，下降21.8%；进口4246亿美元，下降25.4%。贸易顺差969亿美元，同比减少21亿美元。居民消费价格同比下降1.1%（6月份同比下降1.7%，环比下降0.5%）。全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期加快7.2个百分点。 宏观市场分析——绵阳经济依然坚强 40.78 46.6% 40.9% 41.4% 37% 39.7% 41.2% 恩格尔系数 350 730 637 524 387 537 1112 人口 （万） 12940 6960 8020 10010 16750 12530 11098 人均GDP（元） 15.2% 14.4% 14.5% 14.8% 14.8% 14.3% 15.3% 增长 40.78% 452.97 乐山 28.3%. 508.13 南充 34% 529.05 宜宾 62% 3324.36 成都 510.41 648.4 673.5 GDP总量 （亿元） 城镇化 城市 —— 达州 35.8% 德阳 25% 绵阳 分析： 1、作为四川第二大城市的绵阳，与其城市相 比较，在GDP上有明显优势，但在人均GDP、城市化水平都和德阳有一定的差距。 2、另外，绵阳的城市化水平普遍较低，城市化进程的加快为房地产市场的发展提供了很大契机。 3、从恩格尔系数上看，绵阳人生活比较舒适，生活水平基本达到为“富裕”，与其物价有关。 注：恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。 宏观市场分析——灾后重建触进绵阳经济发展 绵阳经济稳步发展，一二三产业稳步增长，为房地产开发建设提供了良好的经济环境。08年受经济危机及地震等因素影响，第三产业增加值受到影响，略有下降。 同时，受5.12特大地震及经济危机等因素影响，2008年GDP743.2亿元，增幅4.5%，比上年回落9.8%。随着灾后重建大量资金的涌入，促进绵阳经济发展步，保证了09年经济增长 房地产市场分析——量价齐升，但后续乏力 07年至今，绵阳商品房交易价格稳步攀升，截止09年上半年，商品住宅交易均价3205元/㎡，比08年上涨3%，相对涨幅放缓。 从交易量上看，08年受政策影响较为明显，商品住宅量明显萎缩，比07年下降了约4.9%，而09年由于市场回暖及积累刚需的集中释放，仅上半年就成交6429套，超越了07、08全年的成交量。但5月成交量下滑较为严重的时期，6月份众多市区楼盘开盘带动。后期供应量增大竞争激烈。 房地产市场分析——地段配套价格形成区域差异 从各区域近年来的成交量看，涪城区凭借着完善的配套，成熟的周边环境，一直以来是绵阳购房者最偏好的区域，成交量遥遥领先于其他各区域。游仙区仅次于涪城区排名第二，而处于发展中的经开区、科创园、高新区的成交量排名较为靠后。 但价格价格上，高新区由于受到别墅盘冲击，起伏较大，涪城区及游仙区价格稳步攀升，经开区价格在6月份略有回调。整体市场价格从4月以来持续上涨，6月份整体市场均价已经达到3381元/㎡，而涪城区的均价更是达到了3606元/㎡也导致涪城区