2009年度南阳市向阳荷花广场定位报告.pptVIP

向阳·荷花广场定位报告;项目最终定位：一站式餐饮、休闲娱乐中心，后续内容将逐步演示如何作出定位;报告提纲;定位是什么？;定位的案例与特点;定位的真谛就是“攻心为上”;定位的方法;针对我们项目是发展商首个房地产项目特性，我们选定定位方法;报告提纲;首先我们针对白河沿线商业状况采用电话访谈方式，得到数据516组，用于了解潜意识的客户认知;被访问者年龄在20—44岁者，占比82%，保证了数据的有效性;被访者认为白河沿线的商业业态主要是餐饮、休闲娱乐类;被访者认为白河沿线适合经营业态主要是餐饮、休闲娱乐、文化相关类;绝大多数的被访者对白河沿线商业有投资意向;在有意向投资的被访者中，投资业态主要集中在餐饮、休闲娱乐、文化相关类;在有意向投资并回答意向租金的被访者中，近70%的被访者意向租金是30—50元/㎡/月;被访者背景资料统计;从消费者潜意识对白河沿线商业的认知，确定项目的初步定位;我们对南阳市商业市场供应进行调研，从市场供应结构中选择竞争较小的业态作为项目定位的参考;调研项目共计12个，包含了南阳主要的在售在租项目;调研项目商业总建筑面积约51.6万㎡，大型的综合性商业中心供应量较大，占到总量的3/4以上;大型项目业态多定位百货+大卖场+其他，大多数项目定位都以服装鞋业为主;售价受位置影响明显，同时受档次和业态影响，新华城市广场价格明显高出其他项目;返租年限不等，年返租金大多在8%到11%;租金受位置影响明显，同时受档次影响，新华城市广场租金明显高出其他项目;商业总结;典型案例——新华城市广场;典型案例——新华城市广场;典型案例——锦江嘉年华;从市场供应结构来找寻找市场空隙;报告提纲;南阳处于河南四大经济区域中豫西豫西南经济区的核心地位;大边缘、小中心;近年来南阳GDP逐步提高，南阳在河南经济中的比重却逐步下滑;南阳GDP增速在05年后低于全省平均水平;南阳的人均GDP和全省的平均水平正在逐步拉大;南阳的经济结构中第一产业比重较大，但正在逐步调整，第三产业增速较快;南阳城镇人口比重低于全省平均水平，但近几年城市化进度很快;南阳城镇人均可支配收入低于全省平均水平，但增速高??全省平均水平;南阳城镇人均消费性支出低于全省平均水平，增速稳定性不高;南阳城市消费品零售额增速低于全省水平，但正逐步缩小差距;社会固定资产投资增长率南阳保持同步和高于全省平均水平;房地产投资方面，南阳增速低于全省平均水平;南阳概况;在各种不同的城市规划方案中，白河都是南阳规划中的重点，缝合两岸成为重要命题;本项目地块四至及现状;本项目商业除1#楼外，都是住宅底商;1#和3C将成为项目主要的形象展示面，3C的可进入性将需要通过荷花广场的改造来提升;1#和2A将通过商业街形成互动，达到一种互补;2B、2C由于展示性差、人流量少，将成为项目中的难点;整个项目商业形成从南到北，由动到静的一个转变;在经营商户调研过程中，共分2个阶段，调研商户约300户;南阳商业、商圈分布;第一阶段调研部分商户列表;第一阶段调研商户写真（一）;第一阶段调研商户写真（二）;在第一阶段的调查过程中，大多数的商户都认为白河沿线适合做餐饮、休闲娱乐类;第二阶段调研部分商户列表;目标业态商户对项目认可度高;可参考租金情况;从城市宏观背景、项目本体分析、市场调研对本项目定位得到验证;报告提纲;项目初步定位;强化消费者心目中的形象;档次定位;业态分布;本项目餐饮、休闲娱乐竞争力;本区域商务需求为主，辐射区域外消费，随着项目的逐步成熟，扩大需求层面;项目产品定位：大型的滨河商业中心;业态特色：满足目标客户需求的特色餐饮与休闲;餐饮：凝聚各国风味，体现国际化与地方特色;休闲娱乐：凝聚各国风味，体现国际化与地方特色;体验的，国际的;统一的门头设计;规划设计：街区化产品设计，规划发展空间，营造休闲氛围;价格定位应着眼于经营要求，先培育市场，后获取利润;项目案名及SLOGAN建议;广告语建议;广告调性示意;项目最终定位：一站式餐饮、休闲娱乐中心;报告提纲;１＃切内通道;;;报告提纲;关于一号楼外立面构想上我们思考了四个方向;外立面参考概念一;外立面参考概念二;报告提纲;;扶梯设置的间隔控制在30-40米之间，更加符合消费者出现疲劳期之前对于扶梯的要求;扶梯点位设置点建议;报告提纲;;连廊设置建议;报告提纲;;;报告提纲;街区小品;街区商业介绍;商家临时街区展示;问讯处集合所有街区商业;报告提纲;细部建议;报告提纲;万科·运河东1号项目概况;;二层商铺街铺化，提升二层商铺的商业价值;上下不规则贯通，逛街新体验 ;通过广场、旱地喷泉、城市写意画以及二层的联廊设置，增加了街区的情趣和体验价值。;案例小结;THE ENDTHANKS!