2009年度安徽滁州鹭港别墅项目定位报告.pptVIP

鹭港，在实现别墅梦想的同时， 也为他们提供了多样的生活形态。 这里， 有南加州的温暖和煦、 有地中海的浪漫热情、 有托斯卡纳的自然宁静， 这里，是一个融合的别墅生活社区。 鹭港，包容下的生活形态 加州的阳光，让生活五彩斑斓 午后庭院里的温暖阳光， 折射出生活的色彩。 蓝色的天、白色的云； 绿色的树、缤纷的花。 阳光下的生活， 是夺目的、绚烂的， 又是温和的、宁静的。 地中海的风，空气中弥漫着浪漫的味道 阳光、沙滩、棕榈树， 是地中海的元素； 热情、浪漫的因子， 散发在空气中。 地中海，在包容中形成了自己的风格。 她，可以热情如火， 亦可以浪漫如水， 这，也是鹭港的生活姿态。 托斯卡纳的庭院，回归田园的宁静 在鲜花铺满的院子里， 郁郁葱葱的植被，缤纷的色彩， 组成了又一道风景。 事业打拼之后， 需要一方自由的空间释放压力， 在托斯卡纳， 回归田园的宁静， 放飞心情。 在鹭港生活的人们，也是包容的 包容，鹭港的生活态度 除了水、包容的生活观，我们还有什么，不要忘了我们的产品 纯 独 栋 独栋别墅，让生活像水一样自由 无需再和邻里共争一部电梯， 无需再受制于狭窄的空间。 这里， 有鲜花，有绿地， 有白鹭，有清流， 更重要的是， 这里有自由独立的生活空间， 随意而无拘无束。 水、独栋、包容的生活态度，交织成城市新贵的生活梦想。 水岸独栋，墅院生活 水岸独栋，墅院生活 水岸：项目最大的核心价值点，贯穿着日后的整体行销； 独栋：自由的生活空间，生活方式诉求的价值支撑； 墅院：包含了项目的产品特点，别墅、庭院；同时，谐音“宿愿”，意寓为客户实现梦想。 第五章：价格篇 考虑到市场的变化、客户的接受度、产品品质的不断提升等因素，建议价格策略采用： 低开高走，留有升值空间 寻找市场空白，打价格差 由前面的市场部分可知，别墅价格在100—200万之间有一定的空白，这对于我们制定正确的价格策略有着积极的参考意义。 100—150万之间：主要为奥斯博恩、恒大·金碧天下，我们无论从产品品质还是物业形态上都远远超越他们，因此，在价格上显然不能与他们为伍，我们应力争上游。 150—200万之间：主要为一些品质较好项目的叠加与联排，而他们的独栋，更多的是在200万以上，这就是我们的突破口。 面积更有利于我们控制总价 100万以下 82—145㎡ 大吉山水田园 216—288万 240—280㎡ 香山湖一号 264-420万 220—300㎡ 罗托鲁拉 220-300万 195—220㎡ 雷丁TOWN 200-370万 250—310㎡ 加州城 300—700万 235—510 ㎡ 卧龙湖 200—500万 310—350 ㎡ 大山地 ？ 260—320 ㎡ 鹭港 总价 面积 项目 由表中可看出，与我们同样面积区间的项目，价格都在200万以上，而更大面积的，则远远超过这一数字。 我们建议，一期的开盘价定为： 150—200万之间 我们的主力面积在260—320平米左右，即我们的均价为7000元/平米。 从单价来看，市场上的独栋别墅基本定价都在9000元/平米以上，我们则为7000元/平米，为后期的销售留有了足够的升值空间。同时，在一定时期具有很强的价格竞争力。 从总价来看，用买联排、叠加的价格可以买独栋，更容易打动客户，用性价比赢得市场。在抢夺联排、叠加客户的同时，也抢夺了200万以上独栋产品的客户。 价格分析 第六章：营销篇 1、示范先行，树立形象 2、整合资源，高调面市 3、活动创新，锁定客户 推广策略 找到打开市场的那一把钥匙 水，是整个项目的核心，也是区别于其他项目最大的特质； 水，也具备了很多可挖掘的潜在价值， 所以，在整体营销推广中，围绕水做文章，是一个较为理想的方向。 水 纯独栋 独立、双拼、联排 纯独栋 物业形态 圣芭芭拉 山地别墅 地中海 南加州 产品风格 235—510 ㎡ 310—350 ㎡ 260—320 ㎡ 面积 300—700万/套 卧龙湖 溧水 卧龙湖 200—500万/栋 宝华山 宝华山 大山地 预计200万以下 天然水系 安徽 鹭港 价格 资源 区位 项目 在区域属性相近的情况下，我们在产品形态、户型面积和价格控制上竞争力明显。 南京其他经济型别墅主要集中在仙林、江宁等板块。 仙林：以栖园、依云溪谷为代表，主打产品和品牌； 江宁：以加州城、罗托鲁拉、雷丁TOWN为代表，走产品风格路线。 我们则是地中海、南加州风格的纯独栋社区，面对激烈的竞争，如何跳脱出来？ 其他竞争 350-450万 216—270 ㎡ 现代 独立、双拼 无 仙林 依云溪谷 150-250万 400万左右 叠:140-220 ㎡ 联:260-270