2009年度常州市新北区常州行政中心西侧项目研究策划.pptxVIP

;核心导读;;;常州处在沪宁线两大核心之中间位置。 常州有别于苏、锡两市、所受到辐射较小，以自身产业（传统重工业）发展为主。;苏州、无锡、常州三市对比（经济、人口）;;;常州开发区是居住人口导入型新区，目前缺乏中高端商务人群。;亿元;2008年，受国际金融危机影响，苏州、无锡的住宅价格都呈现震荡回落的态势，而常州商品住宅成交价格出现小幅震荡，并没有明显回落迹象。预计未来常州商品住宅成交均价仍然将保持在3800-4400元/㎡的范围内波动。;常州国家高新技术产业开发区概况;新北区发展预判;常州住宅市场走势研判;研究小结;;;竞争市场供应分析;名称;竞争市场去化分析;竞争市场价格分析;竞争市场产品分析;竞争市场客群分析;项目名称;项目名称;住宅市场小结;分布特征;名称;名称;名称;营销方式分析;项目名称;项目名称;小户型投资市场小结;区域办公市场分析;区域商业市场分析;常州酒店市场分析;项目区域酒店市场分析;项目住宅区域市场供应充足，竞争激烈，项目住宅应避开区域中低档大盘的直接竞争，拉高档次，以价格优势和高端产品竞争，赢取全市以及周边区域私营业主这部分客群； 区域购买客群以改善居住客群为主，小户型所针对的青年客群购买力严重不足，自住型小户型公寓抗性较大；当前投资型产品依然具有一定的市场，带投资回报的投资产品受投资客追捧，我司项目的小户型公寓部分的客群宜定位在投资客户，而不能是自住客群； 当前住宅和投资市场对于价格敏感度都颇高，起步价格不宜过高。 ;;数据来源：常州房地产信息网之 常州楼市消费行为大调查 ;消费者购房需求调研;数据来源：常州房地产信息网之 常州楼市消费行为大调查 ;数据来源：常州房地产信息网之 常州楼市消费行为大调查 ;数据来源：常州房地产信息网之 常州楼市消费行为大调查 ;消费者购房需求调研;;本项目位于常州新北区G2304-3地块，占地1.6万㎡ 。 该项目目前规划为一栋写字楼、一栋酒店公寓塔楼、三栋住宅板楼及部分商业裙房。除写字楼产权归属为常州市海事局，其他物业均为合作标的。 总建筑面积为4.5万㎡左右，其中住宅为28000㎡，公寓为13200㎡， 底层商业为4900㎡ 。 目前该地块已平整完毕，正处于规划方案修正过程中，业主目标为09年4、5月份动工，09年9月可实现预售。;项目位于常州市北的常州新北区，新北区是未来常州发展的核心区域。;项目地脉分析;项目地脉分析;项目地脉特质总结;项目发展SWOT分析;;项目市场定位;项目市场定位;项目客户定位;项目客户定位;项目客户定位;项目产品定位及建议;酒店式服务公寓案例分析;项目产品定位及建议;住宅;住宅1＃：;住宅2＃：;住宅3＃;项目自身概况;销售价格建议;销售价格建议;销售价格建议;销售价格建议（酒店公寓）;续表;名称;销售价格建议（商铺）;名称;;星狮集团;中瑞资源优势;中瑞资源优势－代表项目;酒店式服务建议;酒店式服务建议;酒店式服务建议;酒店式服务建议;贷款年限;;整个项目的由于是个中小型个案，同时由于目前的市场大环境不太理想，故在销售人员上面我们考虑是重质不重量。 人员安排：1名专案、1名女专（专案助理）、若干销售人员 人员质量：专案从业8年以上，曾经历过楼市低迷期人员为主。 销售人员一半以上由有丰富销售经验的人员组成。;;入市时机的选择： ;项目切入点： （一期销售）;销售周期;销售分期计划： ;分物业类型定价销售。 遵循低开高走，小步快走，步步高升的原则。;（1）阻隔战略 本楼盘在推出时机确定后，及制定引导阻隔及抢夺客源作用的户外看板计划，先行付诸实施，建立大型围墙看板，预告楼盘即将推出，劝阻销售者，暂不进行购屋，引发市场关注并对竞争楼盘进行客户拦截。 （2）重点突破战略 采取DM寄发方式，连续邮寄精美、具说服力的印刷品，直接到本案潜在客户手上，包括新北区、高新园区以及周边乡镇，激发其好奇心和购买欲望，吸引到工地参观。 （3）全面攻击战略 彩页报纸、横幅、路牌、灯箱等大众传播媒体为媒体，对相关区域广为宣传，酝酿耳语传播、制造声势，塑造产品独特形象；并运用报纸夹页广告辅助报纸广告之不足，打破报纸版面的限制，扩大报纸所不能到达的特定区域，并造成全版广告的震撼效果。 （4）强化攻击战略 采取海报派发方式，对当地居民进行地毯式有哪些信誉好的足球投注网站式派送，使商品信息确实到达目标对象。 （5）短兵相接战略 现场布置具备表现项目品质的接待中心及精致实品屋、精美图表、气派的户外广告、使参观人潮有深刻的感动力。 组建强有力的销售团队，并制定详细销售讲习，特别精选能力高、经验丰富、熟悉当地民情市场的业务员，留守现场，进行销售，