2009年度成都国奥项目配套商业研究.pptVIP

国 奥 项 目 配 套 商 业 研 究 2009.2.11 城市新中心区开发对本区域的启示----近期应以住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主， 新区主要商业区域及A区主要启动商业项目 以半径二公里划定商业影响范围，辐射的人群主要为： 蛟龙工业港 临近A区老城人 现代商贸区 高速发展的新城人口素质较高，消费力有提升空间，但现阶段大商业没有明显的强消费力人群支持 本项目位于成都市双流县城—双流新城A组团区域，属于新城建造项目 二号地块经济指标: 类比项目参考:上海新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20％ 风情商业街区的设计要点 7－10米的街道，集市型商业精神的回归 局部一层，商业与休闲氛围的融合 二楼通过连廊连接 相邻楼宇的连接处理，人流畅通无阻 商业规划与开发策略建议 尽可能的压缩２号商块的商业面积。建议本项目的商业面积为经济指标的最小值：5000平方米 20000平米 10000平米 5000平米 商业面积区间 20% 10% 5% 占总面积的比例5%—20% 总面积：199亩 项目总建面100000平方米 制约本商业面积规划的条件： 　　　１、Ａ区域商业体量已经超出区域消费的承受量． 　　　 2 、Ａ区不是双流新城未来的商业中心． 　　　 3 、Ａ区域商业受未来多个商圈的辐射，其商业空间被压缩 4 、政府对本项目商业位置的规划，使本地块失去商业发展的最佳地段 5 、贵公司对商业的要求尽快回收现金，初期大体量的商业销售会很困难 6 、新城处于开发的初级阶段，其商业的价值的实现需要更长的时间 项目商业面积规划 商业规划与开发策略建议 政府规划条件：集中分布，高度不低于２４米 在要求政府集中分布的要求下有以下几种分布： 吸引品牌商家的能力弱， 对地段要求高，至少属于区域商业中心，全部整体销售困难 缺点 单户面积可以分割，容易形成商业人流，购买者多 集中街区 综合了以上两者的优点，能够吸引具有一定知名度的商家，便于销售，能够很　快形成区域的特色商业 单体＋集中街区 便于大型商业整体规划，容易吸引知名商家 大型单体商业 建议 优点 集中形态 √ √ 商业 一 杆 旗 北 路 三支渠绿带 绿地 公共配套建筑 商业规划的位置 单体商业＋集中街区商业的建筑规划符合区域及本项目的要求 项目商业形态规划 商业规划与开发策略建议 由于政府指标对本商业的建筑高度不小于２４米，根据商业对于层高的要求建议 方案三： 　　　每层６米，共计四层 方案一： 　　　　局部６层 　　　　一层６米，二层５米，三层４米， 　　　　四、五、六层各３米 方案二： 　　　　局部６层 　　　　一层５米，二层５米，三层５米， 　　　　四、五、六层各３米 六层 五层 四层 １—３层 项目商业层高规划 商业规划与开发策略建议 项目建筑风格一 商业规划与开发策略建议 核心商业形态 家庭服务 家庭时尚 家庭娱乐 辅助商业形态 家庭休闲品 家庭必需品 家庭生活类 项目商业业态 商业规划与开发策略建议 特色餐饮、超市、时尚精品店（如礼品店、花店）、休闲娱乐（如咖啡厅、茶馆）、其他社区配套 项目商业业态二 商业规划与开发策略建议 特色商业列举： 知名超市——家乐福社区店 日本料理——中森名菜 老牌名店——丹桂轩 品牌连锁——pizzahut 茶艺馆 …… 建议商业业态：主题式品牌特色餐饮、品牌超市 本项目较大的住宅，需要超市、餐饮行业与之结合；成功引入知名餐饮、中型超市，同时将是对项目整体功能的补充及形象的提升 项目商业主要业态 商业规划与开发策略建议 20－25％％ 35－40％ 35－40％ 12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等 24家，主要为工艺品、饰品、家居用品 22家，其中11家为欧美风味 0.7－0.88万平米 1.2－1.4万平米 1.2－1.4万平米 艺术休闲娱乐 零售/服务 餐饮 本商业集中的单体商业＋集中街区商业的商业街区——部分集中式总建面为5000平米,以配套性购物、餐饮、精神休闲、娱乐的区域特色商业为主。 本商业零售业态比：餐饮:零售:休闲娱乐=30％：30％：40％ 1500平米 ３０％ 艺术休闲娱乐 ４0％ 30％ 2000平米 1５0０平米 零售/服务 餐饮 项目商业业态的组合比例 商业规划与开发策略建议 2、对后期商业，如何进行业态业种的规划，达成邻里商业中心的目标 核心问题 1、如何应对前期商业氛围淡薄的问题 项目商业开发的核心问题 商业规划与开发策略建议 三、弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，类街区次之，最后是单体中型超市的进入 原 则 一、在街区商业能够满足生活需求的情况下，集中式单体商业越晚进入市