经济型酒店选址要求丶经营回报及典型案例111.00KB.doc

经济型酒店选址要求丶经营回报及典型案例 经济型酒店选址要求、经营回报及典型案例 经济型连锁酒店概述：主力提供居住与简单商务功能 经济型酒店：砍掉传统星级酒店中如大型餐饮、桑拿、浴池、KTV等投入与营运成本高但利用率低的配套设施，集中精力经营客房，成为专业的住宿场所。 目前国内经济型旅馆的主要代表有锦江之星、如家快捷等，主要客群为背包客、旅行团和部分商务人员。 客房设计：简洁、干净 引进品牌经济型连锁酒店的优点——降低运营风险 1、直接分享其品牌的信誉度与资源（旅行社等方面）； 2、全程指导酒店的装修及后续经营，获取较成熟的管理经验； 经济酒店相比星级酒店成本小，成本回收期快 经济型酒店的投资回报率平均在10%左右，最高可达25%。 行业统计得出的一般规律： 入住率达到50%，就可达到盈亏平衡。入住率90%左右，一般可以获得15%的利润回报率。 经济型酒店成本回收期预估： 假设一间标准经济型酒店，120间房，平均房价200元/日，年销售收入约700万元，净利润约为110万元。 经济型酒店的前期投入：每间客房的装修费用在5万元左右（包括空调、洗涑洁具、卫星电视、宽带上网等设施。）则120间客房的装修费用总共为6600万元左右。 则成本回收期为5年以内。 城市客栈透露，“我们的投资回报一般控制在31.5-4.5年”；如家透露“总部要求在3年内收回成本”。预测市场上的经济型酒店投资成本回收多在3-4年左右。 经济型酒店选址注重：交通、人流与长期合理价位的租约 以如家的选址要求为例 一、地理位置 1、位于中心城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。 2、邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。 3、邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。 4、邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。 5、具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。 6、最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。 二、交通条件 1、交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大。 2、在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。 3、邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。 4、交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。 三、市政规划情况 1、在确定选址之前，必须咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。 2、选址所在位置一定要在红线内，在合同经营期内，无动迁可能。 3、选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。 四、以特许加盟方式合作 五、房屋租赁 1、房屋租赁价格合理，潜在的位置优势，租赁期不低于10年。 2、房屋性质为商业服务业用地或可改变为该用途。 3、产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人；房屋结构完好，布局合理，有较高的出房率。 国内经济酒店案例——如家 以提供干净温馨的住宿为主 2002年建立于北京，主要投资方为携程旅行服务公司与首都旅游集团。 发展迅速，目前国内有92间直营店、20家特许经营酒店及6家市场联盟店 酒店定位：提供居住为主 大堂 客房 客房 卫生间 国内经济酒店案例——如家 如家酒店模拟收益 以位于一级城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积3600平方米，100间客房，年平均出租率85％，平均房价170元，特许如家5年为期的参考收益： 项目 主要费用 年均销售收入 100间客房*85%*170元*365天=527.43万元 年均经营毛利润率（假设） 55% 年均经营毛利润 527.43万元*55%=290.08万元 一次性品牌特许费（按5年摊销） 30万元/5年=6万元 装潢装修费（按10年摊销） 350万元/10年=35万元 设备购置费（按5年摊销） 100万元/5年=20万 特许主要费用（市场支持、服务费）527.43万元*3%+527.43万元*3%=31.65万元 房产年均折旧费 100万元/年（或3600平米*0.765元*365天=100万元 营业利