2009年度旭阳国际顺江村项目营销提报.pptVIP

蓄水期价格策略——价格抛花球，引爆市场； 结合项目较为中高端的入市形象，创造巨大的性价比口碑，迅速预热市场，达到快速的聚集人气的作用，迅速的实现蓄客目标。 以6500元／平米的价格进行市场试探； 第一批价格策略——价格促销策略，价格试探策略； 价格促销策略： 由于该阶段为项目的开盘期，需要一定的特惠金额进行优惠。采取促销原则的策略，即把促销的特惠金额全部加入原价的表价里，价格的增长并不受已去化单位的影响。同时，为后期的调价做好铺垫工作，后期的价格上涨为理所当然。 价格控制策略： 项目蓄水期，不停的进行小幅度的价格上调，刺探客户的真实心理价位．第一批物业开盘时，将价格上涨到6600-6700元／平米，为项目的实际成交价格。 价格策略——蓄水期 项目产值预估 　　　　按目前规划指标测算总建筑面积约计48020.07平米，以商住20%：80%常规比例计算，住宅部分建筑面积约计38416.06平米，保守测算住宅部分产值在2.6123亿元以上。 策略推演销售安排 根据旭阳项目的总体营销节奏，总体分三批次推售 一批次部分货源快速完成销售去化实现部分资金的迅速回收，保障项目的整体投资安全性， 二批次货源在此基础上不断制造新的销售高潮， 三批次价格不断攀升实现利润价值的总体销控策略来进行旭阳项目的推盘。 推售策略 策略推演销售安排 本案整体推售上以三批次期分别为推售节点。根据在于： 根据工程进度适当划分； 根据项目规模，开发商资金流； 遵循销售淡季、旺季市场自然循环规律，掌握最佳时机强势入市； 项目产品形态有一定差别，价格有高低之分，以相对较低价格产品入市，逐步推 出优质房源，使得产品形象、产品品质、销售价格形成自然上趋之势。 推售策略 策略推演销售安排 推盘节奏控制 根据项目实际情况，结合工程进度，在销售节奏的把控上，我们将以“蓄势-排号——第一批开盘强销——第二批次开盘强销——第三批强销——清盘”的节奏推盘，反复制造销售热点，不断形成销售上的“井喷”效应，使项目销售始终保持“开盘热销”的良好势头，制造“紧张空气”，对买家制造心理压力，进而“逼迫”其尽快预定或签约购买。 推售策略 策略推演销售安排 　　　　本项目价格策略是平开高走，快速提价，赚足利润。因此，在推售顺序上应从价格较低的楼层户型开始。 PS：具体推售方案待产品明确后提出 NO. 销售阶段 推售户型或楼层 推售方式 1 内部认购期 略 先拿出总价较小（50套）户型做为特价房，吸引原“月光流域”客户及周边潜在客户进行认购，并对其给予特定优惠政策。 2 一批次强销期 略 拿出户型面积较小的楼栋做为特价房，吸引购房者抢先认购，烘托人气，热销造势。 3 二批次强销期 略 此阶段主要推出主力产品并辅以前期低总价产品，并辅以多频小调价拉升项目销售价值。 4 三批次强销期 略 推出楼王产品并结合剩余产品实现或超越项目预期价值。余房可利用清盘强销期，采用各种促销手段进行销售，力求100%售罄。 推售预案 策略推演销售安排 主要销售方式：以月光琉域形象展示中心、项目现场销售中心营销为主，圈层营销为辅。 联动式营销——对“月光流域”项目储备客户资源进行梳理与针对性传播。 定点式销售——针对区域、企事业团购渗透 区外行销——针对二级市场客户 导游式销售——观光式导销增强客户购买信心 体验式销售——给于客户直观感受（形象展示中心、现场接待中心、精装样板房） 人脉营销——旭阳的所有业主以及亲朋好友；包括旭阳的合作伙伴 人脉营销活动： ①会员卡活动：领取会员卡获购房优惠等优惠刺激，享受原味台北生活方 ②体验活动：体验月光流域，业主联谊活动等感官刺激 销售手段 策略推演销售安排 世家为本案同时提供3个团队进行销售执行 A团队：项目现场销售中心团队{核心团队} 为本案的落地销售和具象化的客户服务工作完成具体执行 B团队：形象展示中心（原“月光流域”售楼部）团队{支持团队} 借助月光琉域后续服务阶段对关联人群进行直接宣传和引导 C团队：公司渠道事业部团队{辅助团队} 价格策略——销售组织 策略推演销售安排 渠道团队的工作重点： 围绕项目的销售工作展开渠道拓展，挖掘潜在客户资源。 目前锁定的目标： 机投镇、金花皮革加工贸易市场 世家服务的万科、金履国际的客户资源 温州商会、浙江商会的企业老板（投资客户） 外围资源整合服务 新华文广的合作接洽、引荐 成都各大旅行社合作洽谈 第三团队——世家的渠道工作组织 策略推演销售安排 1）宣传单页 2）楼书 3）折页DM 4）海报 5）户型册（或单页） 6）手提袋 7）项目光盘 销售工具种类很多，我们不可能每种都作，对于本项目来说，我们只选取其中性价比较高、效果较好的几种就可以了。 第三团队——销售工具选择及建议 策略推演