2009年度河北石家庄富源城项目营销策略报告.pptVIP

富源城营销策略报告 报告核心内容概要：营销战略与策略 开发区版块—项目所处开发区版块，传统意义上的“新城区”，中高品质楼盘聚集地，但受裕华区楼盘客户分流。区域改造和开发成为该版块主题开发供应量500万平米左右。 优越的地理位置：地处槐安路与祁连大街交界处，项目四至发达。 区域内浓郁的生活氛围：学校、购物、银行、医院、餐饮环绕,但离项目有一定距离。 资源：360亩市政公园位于项目东侧,资源性明显 项目西侧龙岗新村为是村证小区,东侧垃圾山为规划的360亩公园,西北侧为石家庄开发区著名的水榭花都小区，一期组团为普通商品房，二期为公司致力打造的高端社区。 项目总建面约50万平米 项目基本资料 一期占地面积： 42亩 一期总户数：854户 项目一期户型特点：密度高2梯4户，传统户型，适应新的趋势，附送一定面积，但普遍户型偏大（契税较高，如果分拆销售，首付高，贷款利率高） 项目目前主要动作 1、项目目标 回款目标：09年下半年实现回款收入2亿（销售主要集中在1期商品房住宅和富源城商业销售），折合项目面积约5-6万平方米，均价实现3200元/平方米。 品牌目标：通过项目的热销，巩固燕港的企业品牌影响力。 项目“烙印”在市场基本无建立：项目属于07年的招拍挂项目，但项目在取得后至09年3月份,市场无任何信息,且4月份的报广对项目的产品信息无任何透露,还属于形象未建立期 项目自身销售硬件：项目目前临时售楼部,还和商业混合使用，从外表看，无任何项目信息，且现场销售的基本道具(户模,沙盘等)都没有，基本无外场氛围. 项目自身定位: 项目目前基本的整体形象策略和VI系统均无，且市场定位和项目整体形象不清晰，无整体的计划，针对市场的宣传功略和方式较为落后 市场就是战场，在你争我夺得激励市场变化下，我们仍然停滞不前，而市场和我们的竞争对手却在抓紧抢占市场份额，下面我们看看面临的激烈市场竞争 07年开发区房地产市场供销两旺局面，全年供应25万平米左右，销售15万平米，各楼盘呈现供销两旺的局面。08年开发区全年供应量不到22万，全年销售量在10万平米左右 09年版块在售项目/09年即将发售的楼盘概况。 版块各项目都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，以面对激烈的竞争。 开发区价格主要依靠低密度物业拉动，3500是需要突破的片区高层物业均价，且普遍为现房销售。考虑到与裕华区目前的均价间隔（基本开发区和裕华区在500元-800/平米）目前裕华区基本价格在3600元/平米左右 本项目目标客户锁定：根据对竞争项目调查分析，客户主要来自本版块内的客户，外来客户逐年在减少 客户价值驱动：本区域客户购买因素排序：产品品质＞价格＞配套＞推广因素＞品牌等．心海假日和珠峰国际的畅销说明了这一点． 市场分析小结 09年开发区上半年房地产市场供销两旺局面，但全是因价格的大幅下降将08年的潜在购买力释放，未来供应量巨大 东南区域各项目都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，以面对激烈的竞争，从推广上来说本项目已失先机，并且将遭遇激烈的市场竞争。 2梯4户的高层点式，加上户型面积偏大，使项目在竞争上区域劣势。 3200是需要突破的高层期房均价（项目未开工类型楼盘）。 版块的核心客户集中在本区域内的客户 客户价值驱动因素：产品品质＞价格＞配套＞推广因素＞品牌。 达成项目目标，营销所面临的问题 项目营销问题剖析—— 到底难在哪？ SWOT分析 我们必须通过对石家庄本土同类项目的研究，深挖项目核心价值的方法，找到解决问题的方向。 高层代表性楼盘1—名门华都：优越的地理位置。完善的展示系统、超高性价比，独到的传播概念，独树一帜的策略，体现项目强大的实力后盾。 代表性项目2—阿尔卡迪亚：企业实力+启动期战略=性价比超高 代表性项目冠城—手续未全，依靠短期蓄积，借用市场短暂空白，高频次 营销，快速回款 案例研究结论 将项目传播的提升到企业实力的高度，以展示功略为先导,前期投入较大，但效果明显,为石家庄和全国普遍的成功案例; 整体项目手续不全的情况下，不要高调组织大型活动，枪打出头鸟，以整合营销为主,活动营销为主,抢占市场空白，利用小频次，各种促销活动 ，快速销售，回笼资金，要重视营销,打组合拳,不乱出牌. 由于我们项目在去年9月份至今，整体形象还是空白，项目也未推介，自身销售组织也很不完善，造成目前我们推出任何计划都有很大的难度 如果我们没有整体的营销策略和项目包装，不仅仅是完不成销售计划的问题，而是危及整个项目，（如05年的中基名邸项目）甚至会连带燕港的企业品牌 整体项目手续不全的情况下，不要高调组织大型活动，枪打出头鸟，要以整合营销为主,活动营销为主,抢占市场空白，利用小频次，各种促销活动 ，快速销售，回笼资金，要重视营销,打组合拳,不乱出牌. 以企业品牌为先导，梳理各