2009年度江苏启东电大地块市场定位报告.pptVIP

南京扬子置业咨询服务有限公司 市场部 2009 THANKS 启秀花园 项目地址：长江路与建设路的交界处 物业类型：独栋、双拼、叠加 建筑体量：100套叠加 91套双拼 51套独栋 约7万平米 容 积 率：0.45 总 套 数：242套 开盘时间：04年元旦（中断销售1年） 面积区间：独栋330平米 叠加260-289平米 双拼220-268平米 主力面积：独栋330平米 叠加260平米 双拼268平米 销售均价：叠加3000元/平米 叠加8000元/平米 独栋12000元/平米 主力总价：叠加80万 双拼200万 独栋400万 销 售 率：约79% 城东板块 项目卖点：纯别墅低密度社区、稀缺独栋产品、品牌开发商、学区资源 分析 启秀花园是品质较高的纯别墅社区，项目自04年起销售，独栋、叠加卖的比较好，双拼销售一般。目前项目采取口碑宣传、自然去化，没有做任何的广告和宣传 竞争分析 板块分析 竞争分析 潜在供应 市场结论 未来城中区域还有27.6万平米存量房竞争 从目前市场的项目来看，真正有供应的项目只有景都小区、万豪花园、太阳城三个项目，供应量达到了32.3万平米，其中城中只有27.6万平米的供应量。剩余的物业类型以小高层和高层为主，多层只有万豪花园后续还有供应。其余项目均已进入尾盘销售阶段，剩余户型过大，总价过高成为他们的销售难点。 37.6 40.9 78.5 合计 0.7 6.3 7 名仕豪庭 10 7 17 太阳城 20.5 2.5 23 万豪花园 0.6 2.4 3 东方银座 1 4 5 永安广场 3 17 20 明天广场 1.8 1.7 3.5 景都小区 剩余体量 （万平米） 销售体量 （万平米） 总供应体量 （万平米） 项目名称 主城区土地严控，城北城东放量供应 07年启东土地市场没有出让一块城中位置的土地，距离城中最近的一块702地块现已面世（太阳城）。08年城中只出让了一块地825地块，位于本案的正西侧，今后将会与本案产生直接竞争。但同时该地块的高地价使得本案在成本上已经占得先机 07年重点土地情况 启东市中超房地产开发有限公司 52 3010 万元 2090 万元 ＜1.8 居住、商业 21435 汇龙镇台角村　 723 南通西欧房地产有限公司 111.06 5530 万元 5500 万元 ≤1.35 商业、居住 33194 汇龙镇医院北侧　 721 启东市开来房地产有限公司 20 300 万元 300 万元 　 居住 10000 中央河北侧、江海北路西侧　 704 上海润福房地产开发有限公司 114.34 12650 万元 8630 万元 　 居住、商业 73755 紫薇三村北、和平路东侧　 702 启东市银海房地产开发有限公司、启东市鑫磊城市综合开发有限公司、南通市华通房地产有限公司 54.08 2845 万元 2105 万元 　 商业、居住 35073 开发区富源路北　 658 启东市枫达置业有限公司 55.68 3260 万元 3220 万元 　 商业、居住 39030 汇龙镇东郊村　 644 南通金海浪房地产开发有限公司、启东翔鹰房地产有限公司 51.98 1820 万元 1820 万元 　 商业、居住 23344 635-1北侧　 635-2 启东市中超房地产开发有限公司 52 1820 万元 1820 万元 　 商业、居住 23335 南苑路北、腾飞路东　 635-1 竞得人 每亩地价（万元/亩） 成交价（万元） 起价（万元） 容积率(≤) 规划用途 占地面积（M2） 地块位置 编号 07年总共出让土地47.5万平（建面），其中城中只有一块地块（17万平米）。 08年共出让土地8块，共43.5万平（建面），其中与本案临近的825地块，近4.4万平（建面）。 08年重点土地情况 6500 1＜～＜2.5 商业、居住 17393 原电大(幸一路东侧) 825 18000 1＜～＜2.5 商业、居住 40242 长龙苑北侧 830 6720 1＜～＜3 商业、居住 37565.1 原顺天纺织地块 807 2595 1＜～＜1.6 商业、居住 49426 车城公寓北侧 724 上海方德信置业有限公司 1426 5245 5245 1＜～＜2 居住 36789 华银紫薇苑北侧 806-1 东市新世纪交通建设投资有限公司 1380 5072