2009年度莞都国际花城商业营销策略报告.pptVIP

莞都国际花城商业营销策略报告 国际金融危机下， 项目面临着怎样的操作背景？ 零售企业进入冰河期 东莞商业受到极大冲击 疯狂促销 海雅、天虹等百货商家每周必促销。 走为上策——退租 时尚岛70余家商家欲退租歇业。 现已退30%左右商家 壮士断臂——弃押金 钱柜、力美健、华尔街英语，雅莹、哥弟等 众多品牌缩减规模，直接放弃押金进行新店租约 毁约！ 项目商业肩负的使命 1、商业先头兵，决定项目整体的基本调性和走向； ——作为项目总体商业中的第一期商业，本期商业形象调性和主题属性决定了后期整体商业的基本调性，主题定位的成功、招商力度以及经营的好坏直接关系到项目后期的发展方向； 2、尽快去货回笼资金，为项目营造新的销售价值和收益； ——作为已经是现铺多年的商业，受到市场关注和客户的认可度较低，且体量比较大，空置未售的商铺物业只能作为项目一目了然的伤疤和负担存在，因此，商业部分能尽快去货，以量取胜回笼资金，是目前至关重要的目标。 通过此次提案，中原希望能协助发展商 通过市场和项目分析，准确定位适合项目商业发展的方向； 提炼商业形象、完善商业氛围，利用中原商家资源开展招商； 利用商业“主题营销”+“招商点睛”，虚实结合，营造商铺新的价值突破点，推动销售。 特点1：受传统商圈夹击，不具备区域商业中心条件 特点2：3万㎡独立产权街铺线性分布，连贯性较低 特点4：缺乏商业主题定位，商业氛围不足 特点5：现实与目标反差巨大 新兴路商业分析 中兴路商业分析 振兴路商业分析 SWOT分析 发展之路 提升之路 业态规划及楼层分布（二楼） 包装策略—情景样板街 情景样板街，让投资美好前景看的见！ 利用街区小品，营造商业氛围 利用街区小品，营造商业氛围 现场包装——统一商铺眉头包装 现场包装——情景式商铺装修 项目总体楼书、分主题宣传单张 销售利好因素一？ 销售利好因素二？ 商业地产永恒的两大主题： 东莞中原现有资源 东莞中原商业项目形象 东莞中原商业项目形象 以总价小的主题街区为切入点，引爆市场关注 作为新商业，前期放水养鱼的政策是必须的！ 爆炸性销售模式，快速去货 销售投资模式营造快速去货 最快速实现利润的销售方式 爆炸性销售——快速的闪电销售模式 阶段蓄客的销售模式:充分蓄势,一点突破 前期连续造势,充分蓄客, 集中在一点集中突破,形成羊群效应,营造火 爆的抢铺氛围. 招商、销售时间节点 ——THE END 项目具备招商利好因素，但整体空置率高， 更行之有效的方法—— 拓展商户资源，增加目标商户积累； 免租期1年，开发商鼎力支持，培育市场； 1.庞大的客户储备——客户积累、撒网式招商 2.租赁政策——优惠的租赁条件、“放水养鱼”培育市场 招商策略重点 3 上门营销，重点招商 1 4 立足长远，放水养鱼 ——对所有进驻商家给予较大优惠，培育市场，增强商业氛围，提升项目住宅附属价值 ——充分利用各种广告媒介及行业协会，争取更多商户资源，引进更多商户 拓宽招商渠道 2 点对点推介，自有资源整合 ——整合中原自有商户资源，对主力目标商户进行点对点推介，加快招商进程 6 ——结合住宅活动，预约意向商户到访，通过旺盛人气增强进驻信心 活动营销 ——根据项目业态规划，对餐饮、休闲娱乐聚集的商业重地进行地毯式推介，直接引导商户到现场 5 ——突破行业类龙头商户，充分发挥其行业内影响力及其广泛的商户资源 龙头跟进，重点突破 8个进场项目 5个项目经理 4个策划师 多名投资顾问 商业总监 人员数量：约30名 东莞中原商业部团队发展 来自深圳、广州、东莞的商业专业人才、实现各地商业资源全面整合 策略中心 市场主任 品牌经理 品牌顾问 财富TOP国际名店（高级精品百货） 保利文化广场（第五代商业） Midtown walk（购物公园） 御鹿华庭台湾风情街（特色餐饮、5万㎡社区商业） 盈锋购物广场（高级家居、精品百货） 针对项目业态规划及商户定位，联动七大项目商户，整合多方资源—— “七剑”齐发！ 东方新天地（东莞首席商业街区） 七里香美食娱乐广场（10万㎡风情小镇） 东莞中原主要品牌开发商合作商业项目 佳兆业·中央豪门 远大·七里香 怡景·罗马假日生活街 南峰·台湾风情街 盈锋·盈锋购物广场 佳兆业·水岸山城 裕元·MIDTOWN WALK 兴业·兴业装饰城 东田·东田丽园商业 同方·五福广场 莹彩·东方新天地 康联·君汇中央商业 红岭·财富广场 中信·中信商业广场 中信·德方斯 联华·IEO国际社区 东田·百达中心 不夜街（ 1F零售） 中华美食街（1F） 餐饮主力店（1F） 特色餐饮（1F） 社区配套 休闲娱乐（1F） 操作：在主题定位、形象出街及现场氛围包装到位后，商铺可选择性太大，以逐个主题为营销重点，第一个市场切